서울남부지방법원 2025타경13869. 서울 구로구 개봉동 다원아트3차 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 변세훈이고 2022.07.09 매매, 2022.07.22 등기로 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 있음”이 아니라, 그 선순위 임차권이 매각조건상 포기·말소 확약으로 실질 해소되는 구조라는 점입니다.
등기 흐름상 박용성의 주택임차권은 2024.07.22 등기됐고, 전입·점유는 2022.07.08, 확정일자는 2022.06.07입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.09.27 국민행복기금 가압류이므로 통상 원칙만 적용하면 임차보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 이 사건은 명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 임차인에 관한 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 281-8 다원아트3차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.9㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 변세훈 · 2022.07.09 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘조건부 실질 인수 0’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박용성 | 건물전부 | 230,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.06.07 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 적시돼 있으므로 박용성의 230,000,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 박용성은 배당요구를 했고 확정일자도 갖춘 우선변제권자입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 1.61억인데 신건은 2.36억
다원아트3차는 11세대, 사용승인일은 2014.12.05입니다. 동일면적 거래 표본은 3건이며, 전체 평균은 184,000,000원이지만 2022.07의 230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 161,000,000원, 최신 거래 165,000,000원, 최근 대비 이전 추세 -30.0%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 29.99㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 29.99㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 161,000,000원 |
현재 최저매각가 236,000,000원은 최근 12개월 평균의 146.6%입니다. 더구나 최신 거래도 165,000,000원이고, 최근 가격 추세가 -30.0%이므로 전체 평균 184,000,000원만 보고 가격을 높게 평가할 수 없습니다. 신건은 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세를 크게 웃도는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 박용성 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,618,730원 | 1,896,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박용성 보증금 230,000,000원이 전액 배당돼 원칙상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 적시된 신청채권자이므로 동일 보증금을 별개의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 44,643,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 81,874,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개웅중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인일은 2014.12.05입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 환금성. 다원아트3차는 11세대이며 동일면적 확인 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세는 -30.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 박용성 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 230,000,000원 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 161,000,000원의 146.6%입니다. 권리가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -30.0%이므로 전체 평균 184,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 회차별 구조 구분. 확약이 없다면 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액이 44,643,200원·81,874,560원으로 늘지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 포기·말소 조건으로 실질 인수가 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건까지 읽으면 결론이 달라집니다. 박용성 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 권리 해소가 신건 가격 236,000,000원을 정당화하지는 않습니다.
최근 12개월 평균은 161,000,000원, 최신 거래는 165,000,000원이며 가격 추세는 -30.0%입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 146.6%로 최근 시세보다 높습니다. 1회 유찰 188,800,000원도 최근 평균을 웃돌고, 2회 유찰 151,040,000원에서 최근 평균 아래로 내려옵니다. 따라서 이 사건은 권리는 조건부 해소, 신건 가격은 보류가 핵심입니다.
