의정부지방법원 2026타경60347. 파주시 야당동 금호타운 102동 지하1층 비01호 다세대주택입니다. 감정가 168,576,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 118,003,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70% 수준까지 떨어졌지만, 이 사건은 단순히 “1.18억에 사는 물건”으로 보면 권리분석이 틀어집니다. 2019년부터 효력이 이어지는 주택임차권이 2023년 말소기준 가압류보다 앞서 있기 때문입니다.
등기부상 2017년 광남새마을금고 근저당 3건은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.10.23 삼성카드 주식회사 가압류 5,699,195원입니다. 한국토지주택공사의 전입일은 2019.07.31, 확정일자는 2019.07.04이므로 말소기준보다 빠릅니다. 현재 배당표에서는 보증금 140,000,000원 중 115,550,958원을 배당받고 24,449,042원이 미배당돼 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 486-37 금호타운 102동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상 4층/지하 1층 건물 내 지하1층 비01호 |
| 소유자 | 안현정 |
| 감정가 / 최저가 | 168,576,000원 / 118,003,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 160,584,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 시세 매칭 면적 | 60.31㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
핵심은 2019년 임차관계와 2023년 말소기준의 순서입니다. 임대차계약은 2019.07.03, 확정일자는 2019.07.04, 점유개시는 2019.07.30, 주민등록일자는 2019.07.31입니다. 이에 비해 말소기준 가압류는 2023.10.23입니다. 따라서 현재 정리된 권리관계상 해당 임차권은 대항력 있는 선순위 권리로 취급되며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차권 — 보증금 1.4억, 현 회차 미배당 24,449,042원
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 | 140,000,000원 | 2019.07.31 | 2019.07.04 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 |
현재 최저매각가 118,003,000원을 전제로 집행비용 2,452,042원을 먼저 공제하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 115,550,958원입니다. 보증금 140,000,000원과의 차액 24,449,042원이 현재 배당표상 매수인 인수 가능액입니다.
③ 핵심 — 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 약 1.4억대
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가만 내려다보면 착시가 생깁니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 커지기 때문입니다. 이 사건도 같은 흐름입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 118,003,000원 | 24,449,042원 | 142,452,042원 |
| 2회 유찰 시 | 82,602,100원 | 59,284,738원 | 141,886,838원 |
| 3회 유찰 시 | 57,821,470원 | 83,619,316원 | 141,440,786원 |
④ 시세 비교 — 52.4%가 아니라 실질취득 63.3%로 봐야 한다
시세 자료에는 금호타운102동, 면적 매칭 60.31㎡에 대해 거래가 한 건 확인됩니다. 2022.03, 57.75㎡, 2층, 225,000,000원입니다. 최저가 118,003,000원만 나누면 52.4%지만, 이 사건은 인수형이므로 그 비율로 “시세의 절반”이라고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차 실질취득가 142,452,042원을 225,000,000원과 비교하면 약 63.3%입니다. 숫자만 놓고 보면 시세표본보다 낮지만, 거래 표본은 2022.03 한 건이고 대상은 지하1층이므로, 2026.10 입찰가격의 최신 시장가치라고 단정하기에는 표본의 시점과 수가 충분하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.75㎡ | 2 | 225,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 118,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,042원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 140,000,000원 | 115,550,958원 |
| 2. 삼성카드 주식회사 가압류 | 5,699,195원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 160,584,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 한국토지주택공사 보증금 부족분은 24,449,042원이며, 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 삼성카드와 신청채권자 서울보증보험에는 배당이 남지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 광성드림학교 북측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 금호타운 102동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층·지하 1층 건물이며 대상은 지하1층 비01호입니다.
- 설비. 위생·급배수·수도·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 남측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규모. 금호타운102동은 총 11세대, 사용승인일은 2017.06.23입니다.
- 공시지가. 938,300원/㎡이며 토지면적은 581.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 현재 배당표의 24,449,042원뿐 아니라 매각물건명세서 원본에서 한국토지주택공사 임차권의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 확약 주체 확인. 2026.04.24 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 한국토지주택공사 권리와 어떤 법률관계로 연결되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 응찰 판단은 118,003,000원이 아니라 실질취득 142,452,042원을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 총 실질취득가는 약 1.41억~1.42억원에 머뭅니다.
- 시세 보강. 확인된 매매 표본은 2022.03 한 건뿐이므로, 현재 지하층 다세대의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 기재가 있으므로 범위와 소유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.18억 낙찰”이 아니라 “약 1.42억 실질취득”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 118,003,000원이 아닙니다. 현 회차에서 예상되는 인수 가능액 24,449,042원을 더한 142,452,042원입니다. 대항력 있는 보증금이 있는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 2회·3회 유찰이 되더라도 실질취득가는 약 1.4억원대에서 크게 달라지지 않습니다.
확인된 실거래 225,000,000원과 비교하면 실질취득가는 약 63.3%지만, 그 시세는 2022.03 한 건뿐이고 대상은 지하1층 다세대입니다. 여기에 서울보증보험이 제출한 대항력 포기 확약과 한국토지주택공사 임차권 사이의 적용관계도 분명히 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권의 실제 인수범위와 최신 현장 시세 확인이 승부처인 사건입니다.
