서울남부지방법원 2025타경13896. 서울 강서구 마곡동 ‘마곡에비앙’ 5층 504호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김성겸은 2022.08.10 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했고, 임차인 박능순은 그보다 앞선 것이 아니라 같은 해 임대차계약 후 2022.07.14 전입·점유를 시작하면서 확정일자도 같은 날 받았습니다. 이후 2024.07.22 임차권등기가 설정됐고, 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
권리분석의 핵심은 단순히 “보증금이 최저가보다 크다”는 숫자가 아닙니다. 이 임차인은 말소기준이 되는 2025.12.15 강제경매개시결정보다 전입·확정일자·임차권등기가 모두 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 따라서 별도 조건이 없다면 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 그러나 이 사건에는 그 승계를 끊는 명시적 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 제5층 제504호 · 사용승인일 2015.08.21 |
| 소유자 | 김성겸 (2022.08.10 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 ‘확약’이 승계를 끊는다
실제 임차인은 박능순 1명입니다. 임대차계약일은 2022.06.26, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.07.14이고 보증금은 140,000,000원입니다. 2024.07.22 주택임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 말소기준인 2025.12.15 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 원칙만 적용하면 매각으로 없어지지 않는 매수인 인수형 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박능순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.14 / 2022.07.14 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 128,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득액도 128,000,000원입니다. 중요한 점은 이 사건에서는 실제 거래가격 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 마곡에비앙 또는 인근 오피스텔 시세보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 수 없다는 것입니다.
따라서 “보증금 140,000,000원짜리 오피스텔을 128,000,000원에 산다”는 식의 접근은 맞지 않습니다. 보증금은 임차인의 반환채권이고, 매각물건명세서의 포기 조건으로 매수인이 승계하지 않는 구조일 뿐 부동산 자체의 시장가치를 의미하지 않습니다. 이 사건의 가격 평가는 감정가와 유찰률만으로 후하게 줄 수 없고, 실질취득액 128,000,000원을 실제 오피스텔 거래가와 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 박능순 보증금 | 140,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 임차인 보증금 중 14,592,000원이 배당되지 않습니다. 룰상으로는 매수인 승계액이지만, 이 사건의 매각조건상 임차인 및 주택임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 중 제5층 제504호입니다. 사용승인일은 2015.08.21입니다.
- 입지. 서울 강서구 마곡동 지하철5호선 발산역 북동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 발산역이 위치해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 32미터, 북서측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,132.5㎡, 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 포함되며, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 박능순 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 문구가 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 박능순의 보증금은 140,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있습니다. 이 임차권에 대한 확약 때문에 실질 인수 0원이라는 점을 권리분석의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 최저가와 시세를 혼동하지 말 것. 현재 실질취득액은 128,000,000원이지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시 숫자 해석. 확약이 없었다면 미배당 보증금은 1회 유찰 시 39,833,600원, 2회 유찰 시 59,954,560원까지 늘어납니다. 이 사건에서 그 숫자는 ‘실질 부담액’이 아니라 확약 효과를 이해하기 위한 원칙상 잔액입니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 만큼 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이 사건의 승부처는 확약과 가격”
표면만 보면 까다롭습니다. 임차인 박능순은 2022.07.14 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.07.22 임차권등기까지 마친 대항력 임차인입니다. 보증금 140,000,000원은 현재 최저가 128,000,000원보다 커서, 통상적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 따라서 신건 기준 룰상 미배당액 14,592,000원이 존재하더라도 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 128,000,000원으로 정리됩니다.
다만 이것이 곧 ‘싼 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 실제 거래 비교자료가 없어 128,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 결론은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 신건입니다.
