의정부지방법원 2026타경60363. 파주시 야당동 예일아트빌 10동 1층 101호, 전용 62.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가 250,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2022년부터 이어진 임차인 이경숙의 보증금 270,000,000원입니다. 전입신고 2022.03.22, 점유개시 2022.03.23, 확정일자 2022.03.04로 말소기준인 2023.08.22 중소기업은행 가압류보다 빠릅니다.
원칙만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 계산에서도 175,000,000원 매각 가정 시 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 98,250,000원이 남습니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.02.27. 제출한 확약에서 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이경숙 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-31 예일아트빌 10동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.46㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 최병옥 (2022.03.31. 매매, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.08.22. 중소기업은행 가압류 19,581,786원입니다. 임차인 이경숙은 그보다 앞선 2022.03.22. 전입과 2022.03.23. 점유개시를 갖추고 있어 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2022.03.04와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금을 합산할 대상은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.75억, 비교표본은 2022년 2건
예일아트빌10동의 전용 62.46㎡ 실거래는 2건입니다. 2022.03. 1층 270,000,000원, 2022.09. 3층 280,000,000원이며 평균은 275,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 175,000,000원은 이 평균의 63.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 62.46㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 62.46㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 평균 | 62.46㎡ | 2건 | 275,000,000원 |
숫자상으로는 실질취득 175,000,000원이 실거래 평균 275,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교거래가 모두 2022년이고 표본도 2건에 불과합니다. 게다가 예일아트빌10동은 총 8세대 규모라, 이 두 거래만으로 2026년 매각기일의 즉시 환금가치를 단정하기는 어렵습니다. 따라서 63.6%라는 할인율은 참고지표로 보되 현장 시세 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 이경숙 보증금 | 270,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 19,581,786원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 98,250,000원입니다. 그러나 2026.02.27. 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 3,250,000원으로 계산되어 있으며, 실제 배당은 절차 진행과 선순위 조세 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 남동측 인근으로 다세대주택과 근린주택이 밀집한 주거지대이며 주변여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실2 구조의 다세대주택으로 이용 중이며 관리상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2017.01.12.입니다.
- 도로·토지. 남측으로 약 6m 도로에 접하고, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 토지면적은 565.0㎡, 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.27. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 최종 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 이후 임차권등기가 확약 취지대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 현재 점유자가 누구인지 현황을 확인하고, 인도 일정과 명도 비용을 별도로 점검하세요.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 실거래가 2022년 2건뿐이므로 야당동 인근 유사 다세대의 2026년 호가·실거래·매물 체류기간을 현장에서 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대 규모이므로 아파트처럼 거래량이 풍부하다고 가정하지 말고 재매각 기간을 보수적으로 점검하세요.
- 세금·관리비 확인. 파주시 압류가 등기돼 있으므로 배당·말소 여부와 함께 체납세, 공용부분 관리비 등을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “싼 이유는 유찰보다 확약에 있다”
이 사건을 최저가 175,000,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 임차인 이경숙은 보증금 270,000,000원, 전입 2022.03.22로 원래는 강한 대항력을 갖고 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 98,250,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.02.27. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되면서 실질 인수는 0원, 실질취득은 175,000,000원으로 바뀝니다.
이 금액은 확인되는 전용 62.46㎡ 실거래 평균 275,000,000원의 63.6%입니다. 다만 실거래가 2022년 2건뿐이고 총 8세대 규모 다세대라는 점에서, 이 할인율을 현재 시세 차익으로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 권리 핵심은 확약서의 효력과 말소 실행 여부, 가격 핵심은 2026년 현장 시세와 소규모 다세대의 환금성 확인입니다.
