서울남부지방법원 2025타경13911. 서울 강서구 내발산동 킹스타운 6층 602호, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택, 확장형발코니)입니다. 현재 소유자는 김규빈이며 2021년 12월 6일 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021년 10월 18일 전입·점유를 시작하고 2021년 9월 23일 확정일자를 받은 임차인 손원진의 보증금 300,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023년 3월 10일 국민건강보험공단 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
원래 배당 구조만 보면 신건 281,000,000원에서 집행비용 4,734,000원을 제외한 276,266,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 23,734,000원이 남아 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서 비고가 결과를 바꿉니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 703-4 킹스타운 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택, 확장형발코니) |
| 면적 | 34.08㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 6층 · 사용승인 2015.04.23 |
| 소유자 | 김규빈 (2021.12.06. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 인수를 제거
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손원진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 | 2021.09.23 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
손원진은 2021년 10월 18일 전입·점유, 2021년 9월 23일 확정일자를 갖췄고 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2023년 3월 10일 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 300,000,000원으로 신건 최저가 281,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건은 명세서상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.78억인데 실질취득은 2.81억
가격 판단에서는 전체 6건 평균 266,666,666원보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 178,000,000원 1건이며, 최신 거래도 동일하게 178,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -37.4%로 뚜렷한 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 32.79㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2025.02 | 34.48㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2023.07 | 34.48㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 34.08㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 35.77㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 34.08㎡ | 6 | 300,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 281,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 178,000,000원의 157.9%입니다. 최근 거래보다 103,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 266,666,666원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 최근 시장은 과거 2.7억~3억원대 거래와 크게 달라졌고, 추세도 -37.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 손원진 보증금 | 300,000,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 7,230,845원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 23,734,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 ‘싸다’로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 281,000,000원 | 23,734,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 224,800,000원 | 79,147,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 179,840,000원 | 123,477,760원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 인수형입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소됩니다. 다만 2회 유찰 가정 매각가 179,840,000원조차 최신 거래 178,000,000원과 거의 같은 수준이므로, 최근 하락 추세를 감안하면 단순 할인율만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 압류·등기 위험과 위반건축물 확인
말소기준은 2023년 3월 10일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 강서구 압류, 케이아이코아즈대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026년 3월 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 배당금은 변동될 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내발산초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 소재합니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택, 확장형발코니)으로 이용 중입니다.
- 규모. 킹스타운은 16세대이며 사용승인일은 2015.04.23입니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,447,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부조사를 하지 못했고 자세한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 266,666,666원보다 최신 거래 178,000,000원과 최근 -37.4% 하락 추세를 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 실질취득 281,000,000원은 최근 12개월 시세의 157.9%입니다. 가격 가점 사유가 없습니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서상 집합건축물대장 위반건축물 표기의 구체적 내용과 시정 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 임차인 배당과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 손원진 1명이며, 주택도시보증공사의 승계를 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 가격은 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 손원진은 대항력 있는 임차인이며 보증금 300,000,000원이 최저가보다 큽니다. 원래라면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 인수는 실질 0원*입니다. 권리상 큰 부담 하나는 제거됩니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래는 178,000,000원, 최근 12개월 평균도 178,000,000원이고 추세는 -37.4%입니다. 그에 비해 신건 실질취득 281,000,000원은 최근 시세의 157.9%입니다. 여기에 매각물건명세서상 위반건축물 표기까지 있습니다. 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격과 환금성 위험은 그대로입니다. 이 물건은 권리상의 할인보다 시장가격과 매각 조건을 더 엄격하게 봐야 하는 사례입니다.
