서울남부지방법원 2025타경13916. 서울 강서구 화곡동 롯데타운 503호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있으니 인수한다”도, “배당요구를 했으니 전부 소멸한다”도 아닙니다. 임차인 남혜린은 2021.11.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.12.입니다. 말소기준권리인 케이비국민카드 가압류는 2022.05.10.이므로 임차인이 먼저 대항력을 갖춘 구조입니다.
보증금은 260,000,000원으로 현재 최저매각가 247,000,000원보다 큽니다. 집행비용 4,258,000원을 먼저 차감하면 임차인 예상배당은 242,742,000원, 원래 계산상 미배당 보증금은 17,258,000원입니다. 다만 이 사건은 명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13916 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제503호 · 월정로30길 110 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 33.4㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이병재 · 2021.12.27. 거래가액 260,000,000원 |
| 사용승인 | 2014.03.03 · 롯데타운(352-2) 14세대 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준은 2022.05.10. 케이비국민카드 가압류 12,444,694원입니다. 그보다 앞선 2014년 화곡신용협동조합 근저당과 2015년 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 가압류 이후의 국세·지방세 등 압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025.12.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수 17,258,000원, 실질은 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남혜린 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 / 2021.10.12 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 기재 |
실제 임차인은 남혜린 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재되어 있으므로 이를 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 남혜린은 2023.12.08. 배당요구를 했고, 임차권등기 역시 같은 날 등기되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 95.0%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
동일 면적 33.4㎡의 확인된 실거래는 2021.12 한 건, 260,000,000원입니다. 현재 최저가 247,000,000원은 이 거래금액의 95.0%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2021.12이므로, 이를 근거로 2026년 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정하는 것은 무리입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 33.4㎡ | 5 | 260,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 남혜린 보증금 | 260,000,000원 | 242,742,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 12,444,694원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 미배당 보증금은 17,258,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순서와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 503호입니다.
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 시장 및 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 까치산역(지하철 2·5호선)이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 완경사지의 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,932,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 사용승인일은 2014.03.03이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 17,258,000원 구분. 신건 배당계산상 미배당 보증금은 17,258,000원이지만 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2021.12의 260,000,000원 1건뿐이므로 247,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 명세서 조건에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 포기 조건이다
표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 247,000,000원이어서 인수 위험이 큰 사건입니다. 실제 배당계산도 미배당 17,258,000원을 보여줍니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 조건 적용 후에는 매수인 인수 0원·실질취득 247,000,000원으로 바뀝니다.
가격은 별개의 문제입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2021.12 260,000,000원 한 건뿐이고, 현재 최저가는 그 금액의 95.0%입니다. 숫자상 낮아 보이지만 거래 시점이 오래돼 현재 시세 할인이라고 단정할 근거는 부족합니다. 결론은 확약 적용 시 권리위험은 크게 낮아지지만, 최신 시세와 포기·말소 조건의 원문 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
