의정부지방법원 2026타경60387. 고양시 일산동구 중산동 현대미소지움 10동 302호, 전용 55.28㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”가 아닙니다. 임차인 박재영은 2021.10.06 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.08이어서, 2022.12.21 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 보증금도 208,000,000원이라 현재 최저가 172,900,000원보다 큽니다.
원칙만 적용하면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 따라붙을 수 있습니다. 실제 예상배당표도 임차인에게 169,679,400원이 배당되고 38,320,600원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 2026.04.21자 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 제10동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.28㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최종인 · 2021.10.26 매매 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,403,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.12.21 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 박재영의 전입·점유개시는 2021.10.06이므로 그보다 앞섭니다. 임차보증금 208,000,000원, 확정일자 2021.09.08, 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후 2025.05.12 고양시 압류와 2026.02.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 2021.10.06 / 2021.09.08 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 172,900,000원
이 사건은 확약으로 인수금이 실질 0원이므로 시세 비교 기준은 현재 최저매각가와 동일한 실질취득 172,900,000원입니다. 동일 전용면적 55.28㎡ 실거래 표본은 2건이며 평균은 223,500,000원입니다. 현재 실질취득은 이 평균의 77.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.28㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2021.10 | 55.28㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 55.28㎡ | 2건 | 223,500,000원 |
수치만 보면 최저가 172,900,000원은 실거래 평균 223,500,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2021.10과 2022.03의 2건으로 제한되어 있어, 2026.09.30 입찰 판단에서는 해당 거래만으로 현재 시세를 단정하기보다 최신 거래를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 박재영 보증금(우선변제) | 208,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,403,634원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박재영 보증금의 미배당액은 38,320,600원입니다. 원칙상 매수인 인수 가능 금액이지만, 2026.04.21 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡고등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2017.09.01입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현대미소지움10동은 9세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 박재영의 보증금 208,000,000원·전입 2021.10.06·확정일자 2021.09.08과 등기사항을 다시 대조하세요.
- 시세 최신화. 제공된 동일면적 거래는 2021.10과 2022.03의 2건입니다. 2026.09.30 입찰 전 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 9세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 4.2회이므로, 향후 매도 시 거래 속도와 매수층을 보수적으로 보세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 압류와 세금 관계에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “확약이 유효하게 작동하는가”가 핵심
이 사건을 임차권등기만 보고 위험물건으로 분류하면 절반만 본 것입니다. 박재영은 보증금 208,000,000원의 대항력 있는 임차인이고 현재 회차 배당만 놓고 보면 38,320,600원의 미배당이 생깁니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.04.21 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에, 본 분석에서는 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가와 같은 172,900,000원입니다. 이는 제공된 동일면적 실거래 평균 223,500,000원의 77.4%입니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 거래 시점이 2021.10·2022.03이며, 9세대 소규모 다세대에 경매 평균 유찰 횟수가 4.2회라는 점은 가격과 별도로 봐야 합니다. 권리의 승부처는 확약 원문 확인, 가격의 승부처는 최신 시세와 환금성 확인입니다.
