서울남부지방법원 2025타경13944. 화곡동 드리미타운 에이동 401호, 전용 44.15㎡의 다세대주택입니다. 소유자 반기범은 2021.10.20. 매매를 원인으로 2021.10.21. 소유권을 취득했고 거래가액은 300,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매이며 청구금액은 300,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 등기 순서만 보면 단순한 후순위 임차권처럼 보이지만, 실제 임차인 조성현의 전입·점유가 2021.09.10.로 선언된 말소기준권리인 강서구 압류 2023.05.31.보다 빠르다는 점입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023.09.27.에 들어왔더라도 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있지만, 이번 매각에는 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 해당 인수위험이 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13944 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 160-6 드리미타운 제에이동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.15㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 반기범 · 2021.10.21. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 과거 우리은행 근저당 960,000,000원과 국민은행 근저당 55,200,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.05.31. 강서구 압류이며, 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조성현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.09.10 / 2021.08.06 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세는 감정가 아래, 흐름도 -12.5%
드리미타운 동일면적 44.15㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래를 우선해 보면 현재 신건 가격은 가격 메리트가 없는 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.15㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 44.15㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 44.15㎡ | 4 | 214,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.15㎡ | 3건 | 233,066,666원 |
최저매각가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 233,066,666원의 115.8%입니다. 최신 거래도 2026.05의 230,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -12.5%로 나타나므로, 과거 고가거래가 포함된 전체 평균을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 조성현 보증금 | 300,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 34,580,000원이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액 숫자보다 확약 조건이 중요
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 270,000,000원 | 34,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 216,000,000원 | 87,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 172,800,000원 | 130,419,200원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 확약이 유효하게 이행되는 한 회차별 배당계산상 미배당액을 매수인의 실질 인수액으로 더하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 북동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택·다가구·단독주택과 봉제산근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 및 동측 소로에 접해 차량 주정차가 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인은 2015.08.11.입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 571.7㎡, 공시지가 2,952,000원/㎡, 완경사의 가로장방형 토지이며 소로각지입니다.
- 환금성. 드리미타운은 총 16세대이고 동일면적 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -12.5%라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 조성현의 임차권등기가 조건대로 말소되는지 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 강서구·국민건강보험공단·부천시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%이고 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -12.5%이므로 과거 300,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격을 높게 잡지 마세요.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원으로 내려갑니다. 확약 적용 여부와 최신 실거래를 다시 대조해 상한가를 정하세요.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다
이 사건은 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있다는 점만 보면 인수형 경매에 가깝습니다. 실제 배당표에서도 현재 회차 기준 34,580,000원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 매각조건에 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 270,000,000원은 최근 12개월 평균 233,066,666원의 115.8%이며 최신 거래 230,000,000원도 웃돕니다. 거래 흐름 역시 -12.5%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”입니다. 신건에서 무리하게 가격을 쫓기보다 확약 조건과 세금 우선순위를 원본으로 확인하고, 유찰 시 가격이 최근 거래 수준 아래로 내려오는지를 다시 보는 편이 합리적입니다.
