의정부지방법원 2026타경60423. 파주시 야당동 예일아트빌 제10동 3층 301호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 주택임차권 278,000,000원입니다. 임차인 이하영은 2022.07.28. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.30.입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2026.02.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
현재 최저매각가 195,300,000원에서 집행비용 3,534,200원을 먼저 빼고 임차인에게 191,765,800원이 배당되는 시나리오라면 보증금 부족분은 86,234,200원입니다. 확약이 없다면 그 부족분이 매수인에게 이어져 실질취득액은 단순 최저가가 아니라 281,534,200원 수준이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 전제를 뒤집는 별도 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-31 예일아트빌 10동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 62.46㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2017.01.12 |
| 소유자 | 이남훈 · 2022.09.15. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
2017.05.02. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 120,000,000원은 2020.06.04. 이미 말소됐습니다. 이후 이하영의 주택임차권이 2024.09.11. 등기됐고, 전입일은 2022.07.28., 확정일자는 2022.06.30.입니다. 현재 말소기준은 2026.02.19. 강제경매개시결정으로 계산돼, 임차권은 그보다 앞섭니다. 2026.05.12. 파주시 압류는 경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 실질 인수는 확약으로 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.28 / 2022.06.30 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.953억 vs 실거래 2.75억
예일아트빌10동 전용 62.46㎡의 제공된 실거래는 2건입니다. 2022.03. 1층 270,000,000원, 2022.09. 3층 280,000,000원이며 평균은 275,000,000원입니다. 본건의 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 195,300,000원은 이 평균의 71.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 62.46㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 62.46㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 평균 | 62.46㎡ | 2건 | 275,000,000원 |
가격만 계산하면 감정가 279,000,000원은 제공된 실거래 평균 275,000,000원과 비슷한 수준이고, 1회 유찰 뒤 최저가는 195,300,000원까지 내려와 격차가 커졌습니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 거래 시점도 모두 2022년이므로, 71.0%라는 숫자를 곧바로 현재 시장가 대비 할인율로 단정하기보다는 비교자료의 시점과 표본 수를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,534,200원 |
| 1. 임차인 이하영 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 191,765,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 임차인 보증금 미배당액은 86,234,200원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만 2026.06.29.자 확약으로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 소유자 잔여는 0원이며 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없으면 인수가 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 195,300,000원 | 86,234,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 144,003,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 184,425,546원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 선순위 임차인의 대항력을 그대로 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이하영 임차권에 대해서는 제출된 확약이 적용돼 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 남동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 야당역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인은 2017.01.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 866,000원/㎡, 토지면적은 565.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 거래표본. 예일아트빌10동은 8세대이고 제공된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이하영 임차권의 룰상 미배당액은 현재 회차 기준 86,234,200원이므로 확약의 효력이 가격 판단을 좌우합니다.
- 시세 표본 한계. 제공된 동일 면적 거래는 2022년 2건이므로 275,000,000원을 현재 시세로 단정하지 않고 추가 확인이 필요합니다.
- 압류 확인. 파주시 압류는 2026.05.12. 등기돼 경매개시결정 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 현황 확인. 감정평가상 다세대 주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 입찰 전 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 확인할 사건
이 물건은 표면적인 최저가만 보면 195,300,000원으로, 제공된 실거래 평균 275,000,000원의 71.0%입니다. 그러나 선순위 임차인 이하영의 보증금 278,000,000원이 있기 때문에 확약이 없다면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 회차에서도 룰상 86,234,200원을 추가로 인수해 실질취득이 281,534,200원까지 올라갑니다.
반대로 2026.06.29.자 확약서가 매각조건대로 효력을 발휘하면 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의로 실질 인수 0원, 실질취득 195,300,000원이 됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 확약서가 실제 인수위험을 완전히 제거하는지 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다. 권리구조와 확약의 연결을 확인하면 가격 격차가 보이지만, 제공된 실거래 표본이 2022년 2건뿐이라는 점 역시 함께 반영해야 합니다.
