서울남부지방법원 2025타경13957. 금천구 가산동 ‘금강노블레스’ 102동 10층 1003호로, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”는 사실이 아니라, 그 임차보증금의 미배당 잔액을 누가 최종 부담하는지입니다. 이시아는 2022.10.20 전입·점유를 시작했고 2022.10.11 확정일자를 갖춘 뒤 2024.06.11 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 2023.04.19 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다.
그런데 매각물건명세서 비고에는 이시아의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이시아에 관한 인수액은 계산상 미배당이 생기는 회차에서도 실질 0원입니다. 이 조건은 이시아의 임차권에만 적용되며, 윤창현의 점유관계까지 대신 해소하는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 조상숙 (2020.09.28 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처
말소기준은 2023.04.19 주택도시보증공사 가압류 520,000,000원입니다. 이후 2024.06.11 등기된 이시아의 주택임차권과 2025.12.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이시아의 대항력은 등기일이 아니라 2022.10.20 전입·점유를 기준으로 봐야 하므로 말소기준보다 선행합니다. 통상이라면 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 유형입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시아 | 건물전부 | 2022.10.20 | 2022.10.11 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| 윤창현 | 미상 | 2024.11.11 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
확인된 점유·임차 관계는 2명입니다. 이시아는 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차권자이지만 확약으로 매수인 부담이 실질 0원이고, 윤창현은 2024.11.11 전입으로 말소기준 2023.04.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 윤창현은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인도·점유 관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 285,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 할인됐다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
현재 회차에서는 배당표상 이시아 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 애초에 미배당 보증금이 발생하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 285,000,000원입니다. 유찰 시에는 계산상 이시아 보증금 미배당이 생기지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 적용하면 그 미배당액은 매수인 실질 부담으로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 이시아 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 30,210,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 채권에는 30,210,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 770,000,000원 중 미배당은 739,790,000원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 13층 건물 중 10층 1003호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물로 외벽 석재붙임, 내벽 벽지·타일, 하이샷시 창호이며 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 윤창현 점유 확인. 전입은 2024.11.11로 말소기준보다 늦지만 점유 부분·보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 인도 가능성을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료 없이 감정가 285,000,000원을 시세로 단정하지 말고 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 공부상 업무시설인 오피스텔이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당기준과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 이시아의 전입일 2022.10.20은 말소기준 2023.04.19보다 빠릅니다. 그러나 매각조건에 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이시아에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
현재 회차 285,000,000원에서는 이시아 보증금도 전액 배당돼 실질취득액 역시 285,000,000원입니다. 다만 확약은 이시아에게만 적용되고, 윤창현의 점유관계는 별도로 남습니다. 무엇보다 실거래 비교 자료가 없으므로 이 가격이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 가격 검증과 현장 점유 확인은 아직 필요한 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
