의정부지방법원 2026타경60424. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬7동 2층 202호, 전용 56.86㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김연의 보증금 190,000,000원입니다. 김연은 2022.05.19. 확정일자를 받고 2022.06.15. 전입, 2022.06.16. 점유를 개시했습니다. 말소기준은 2024.04.19. 서민금융진흥원의 가압류이므로, 시간 순서만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
통상이라면 최저가가 보증금보다 낮아질수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 실제 배당 추정에서도 현재 회차 기준 임차인에게 133,789,000원이 배당되고 56,211,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 취지의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김연 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-86 2층202호 · 도로명 고봉로658번길 120-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.86㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 유경채 · 2022.08.24. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.15 / 2022.05.19 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 실질 인수 0원 |
김연은 2024.07.22. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 등기된 임차보증금은 190,000,000원입니다. 현재 최저가 136,500,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 2,711,000원을 먼저 공제한 뒤 김연에게 133,789,000원이 배당되는 구조입니다. 이 계산만 보면 56,211,000원이 남지만, 확약 때문에 그 금액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 71.8%지만 거래 표본은 1건
화이트캐슬7동은 9세대이며 2016.08.25. 준공됐습니다. 전용 56.86㎡에 맞는 제공 실거래 표본은 2022.08 2층 190,000,000원 1건입니다. 제공된 시세 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액도 모두 190,000,000원으로 집계돼 있고, 현재 최저가 136,500,000원은 그 금액의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 56.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 시세지표 | 56.86㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 김연 보증금 | 190,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,018,991원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,072,913원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김연 보증금의 미회수액은 56,211,000원입니다. 그러나 2026.07.09. 인수조건변경확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표 자체의 집행비용은 제공된 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 화이트캐슬7동은 9세대이며, 전용 56.86㎡에 맞는 제공 실거래는 2022.08 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에는 보수적인 검증이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.07.09. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 회차 배당 추정상 김연에게 133,789,000원이 배당되고 56,211,000원이 미회수됩니다. 이 미회수액을 실질 0원으로 만드는 근거가 바로 확약입니다.
- 말소기준 확인. 2024.04.19. 서민금융진흥원 가압류가 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 시세 표본 검증. 190,000,000원 시세지표의 실제 비교 거래는 2022.08 1건입니다. 71.8% 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 말고 별도의 현장 가격 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 특성 확인. 총 9세대 물건이므로 거래 빈도와 개별 호수 상태를 함께 확인하는 편이 적절합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 1.9억”보다 더 중요한 것은 확약
등기와 임차인 정보만 보면 이 물건은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 136,500,000원보다 보증금이 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 56,211,000원의 미회수액을 보여줍니다. 그러나 2026.07.09. 주택도시보증공사의 인수조건변경확약이 이 결론을 바꿉니다. 해당 임차인에 대해서는 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약을 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득 기준은 현재 최저가인 136,500,000원입니다.
가격 면에서는 제공 시세지표 190,000,000원의 71.8%이지만, 그 근거가 되는 거래는 2022.08 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “인수금 때문에 최저가가 의미 없는 물건”은 아니지만, 확약 원문 확인과 현재 가격 검증이 동시에 필요한 다세대 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
