서울남부지방법원 2025타경13962. 구로동 비즈트위트오렌지 704호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 704호는 오피스텔로 이용중입니다. 감정가는 109,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 80%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다.
임차권자 강혜지는 2021.07.28 전입·점유를 시작했고, 등기부상 주택임차권 보증금은 108,200,000원입니다. 말소기준권리는 2023.11.22 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제7층 제704호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 비교 면적 | 17.81㎡ |
| 소유자 | 박해주 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 87,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강혜지 / 108,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
현재 소유권은 2021.07.28 박해주에게 이전됐습니다. 과거 시흥중앙새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 내려가지 않는다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.28 | 108,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 미배당 잔액 인수 |
현재 회차에서 낙찰가를 87,200,000원으로 가정하면 집행비용 1,969,600원을 제외한 85,230,400원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고, 임차인 강혜지에게는 배당되는 금액이 없습니다. 따라서 보증금 108,200,000원 전액이 매수인 인수액으로 남습니다.
여기서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 인수액입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 배당에서 임차인에게 지급되는 금액이 없기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수할 보증금이 그만큼 남아 결과적으로 실질취득은 약 108,200,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 87,200,000원이라는 최저가를 최근 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 8,720만원이 아니라 실질취득 1억820만원으로 봐야 한다
비즈트위트오렌지 비교 면적 거래 12건의 전체 평균은 108,458,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 103,500,000원, 최신 거래는 2026.01의 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.74㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 16 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 17.74㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 17.76㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 103,500,000원 |
현재 최저가 87,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%지만, 실제로는 대항력 임차보증금 때문에 그 가격으로 취득할 수 없습니다. 실질취득액 108,200,000원은 최근 12개월 평균 103,500,000원보다 4,700,000원 높고 약 104.5%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다는 낮지만 차이는 1,800,000원에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,600원 |
| 인수 · 임차인 강혜지 보증금 | 108,200,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 85,230,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 강혜지 | 108,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 724,441,204원 중 예상 배당은 85,230,400원이며, 미배당은 639,210,804원입니다. 임차인 보증금 108,200,000원은 현재 가정에서 배당되지 않아 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수형 구조는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 639,210,804원 | 108,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 656,336,884원 | 108,200,000원 |
| 3회 유찰 시 | 55,808,000원 | 54,403,456원 | 670,037,748원 | 108,200,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도림역 남측 인근으로, 상업시설과 오피스텔을 중심으로 교통·편의시설이 소재하며 주거용 및 상업용 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 약 700m에 지하철 1·2호선 신도림역, 서측 약 800m에 1호선 구로역, 남측 약 1.2km에 2·7호선 대림역이 있습니다. 버스정류장은 남동측 약 100m, 북서측 약 130m에 위치합니다.
- 이용상태. 704호는 오피스텔로 이용중이며 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관으로 구성됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 단지. 비즈트위트오렌지는 115세대이며 2013.09.16 준공됐습니다. 비교 거래 12건의 가격 범위는 93,000,000원에서 127,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총취득비용 확인. 현재 최저가는 87,200,000원이지만 대항력 임차보증금 108,200,000원 인수구조가 핵심입니다.
- 임대차 원인관계 확인. 임차권자 강혜지는 강제경매 채권자와 동일인입니다. 실제 보증금 지급과 계약관계를 원본 계약서·계좌자료 등으로 대조할 필요가 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 여러 건 존재하며 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 103,500,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.7%입니다. 전체 평균 108,458,333원만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 명도·임차권 처리. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하므로 인도와 임차권등기 말소까지의 절차를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8,720만원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 핵심은 선명합니다. 감정가 109,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가는 87,200,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 108,200,000원이고 현재 배당에서는 임차인에게 지급되는 금액이 없습니다. 따라서 매수인 입장에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수부담이 남아 실질취득액이 약 108,200,000원으로 고정되는 구조입니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 103,500,000원보다 높고, 최신 거래 110,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -8.7%이고, 국세·지방세 압류와 임차인 관계 확인 이슈까지 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액과 최근 시세를 기준으로 판단해야 하는 인수형 경매입니다.
