서울남부지방법원 2025타경13962. 구로동 비즈트위트오렌지 704호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 표면적으로 감정가와 최저가가 모두 109,000,000원이라 주변 실거래와 비슷해 보이지만, 이 사건은 가격표만 비교하면 안 됩니다. 임차인 강혜지는 2021.07.28. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2023.11.22. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
매각물건명세서상 이 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현 회차 배당 계산에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원, 매수인 인수액이 108,200,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 신건에서 109,000,000원에 낙찰받으면 실제 부담은 217,200,000원까지 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제7층 제704호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 면적 | 17.81㎡ |
| 소유자 | 박해주 (2021.07.28. 거래가 125,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 108,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.22. 주택도시보증공사의 가압류 616,241,204원입니다. 이후 구로구·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 강혜지는 말소기준보다 앞선 2021.07.28. 전입·점유가 확인돼 선순위 대항력이 있습니다. 2025.08.06. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 대항력 판단은 앞선 전입·점유일을 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 108,200,000원 | 有 | 無 | 해당 없음 | 2025.08.06. |
② 시세 비교 — 최저가조차 최근 평균보다 높다
비즈트위트오렌지의 면적 일치 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 108,458,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 시장을 더 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 103,500,000원, 최신 거래는 2026.01. 110,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -8.7% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.74㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 16 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 17.74㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 17.76㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2024.06 | 17.81㎡ | 17 | 127,000,000원 |
| 2023.11 | 17.81㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2023.11 | 17.81㎡ | 8 | 112,500,000원 |
| 2023.11 | 17.81㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 17.81㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 103,500,000원 |
신건 최저가 109,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 105.3%입니다. 즉 인수 문제를 빼고 보더라도 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다. 여기에 현 회차 인수액 108,200,000원을 더하면 실질취득비용은 217,200,000원으로 올라갑니다. 전체 평균 108,458,333원만 근거로 가격을 긍정적으로 볼 수도 없습니다. 최근 시장이 -8.7% 하락했기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 인수 · 임차인 강혜지 보증금 | 108,200,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 106,674,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강혜지 | 108,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 724,441,204원 중 예상 배당은 106,674,000원, 미배당은 617,767,204원입니다. 매수인 인수액은 108,200,000원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도림역 남측 인근으로 상업시설과 오피스텔이 혼재하며, 주거용·상업용 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 약 700m에 지하철 1·2호선 신도림역, 서측 약 800m에 1호선 구로역, 남측 약 1.2km에 2·7호선 대림역이 위치합니다.
- 이용상태. 704호는 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 구조의 오피스텔로 이용중입니다.
- 규제. 일반상업지역·도시지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장성. 비즈트위트오렌지는 115세대, 2013.09.16. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 최저가 109,000,000원보다 임차보증금 108,200,000원의 인수 범위가 먼저입니다. 현 회차 계산상 전액 인수입니다.
- 임차인 원본 대조. 전입일 2021.07.28., 임대차계약일 2021.06.29. 및 2023.07.07., 임차권등기 2025.08.06.의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 경매신청인 동일성 확인. 임차인 강혜지가 강제경매개시결정 채권자와 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차와 집행채권 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.7%이므로 과거 최고가 127,000,000원이나 전체 평균만으로 응찰 상한을 잡지 마세요.
- 유찰 후에도 실질취득 기준. 1회 유찰 87,200,000원, 2회 유찰 69,760,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 대항력 임차인의 미배당 인수액을 합산해야 합니다.
맺으며 — “1.09억 물건”이 아니라 “인수형 물건”
이 사건을 최저가 109,000,000원의 소형 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 강혜지는 말소기준보다 앞선 2021.07.28. 전입·점유로 대항력이 있고, 현 회차 배당에서는 보증금 108,200,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현 회차 실질취득비용은 217,200,000원입니다.
시세도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 103,500,000원이고 최저가 자체가 그 105.3%이며, 최근 거래 추세는 -8.7%입니다. 1회 이상 유찰돼 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서도 대항력 인수형의 특성상 실질취득비용은 약 108,200,000원 수준에서 고정되는 구조로 봐야 하므로, 최근 평균 103,500,000원보다 여전히 높습니다. 권리 위험이 크고, 가격 메리트도 현재는 확인되지 않는 사건입니다.
