의정부지방법원 2026타경60537. 파주시 야당동 자연에가 2동 2층 201호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 서해환으로 2020.09.22 매매를 원인으로 2020.09.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.10.12 부천시 압류입니다.
권리구조에서 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차권입니다. 노혜진의 주민등록일은 2020.09.11로 말소기준보다 앞서며, 등기부에는 임차보증금 190,000,000원(1차)·199,500,000원(2차)의 주택임차권이 기재돼 있습니다. 이 상태만 보면 대항력 인수형의 전형적인 위험 구조지만, 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.06.29 확약이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 150-1 자연에가 2동 2층 201호 · 도로명 경기도 파주시 송학길 42-19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2015.01.29 |
| 대상면적 | 60.93㎡ |
| 소유자 | 서해환 · 2020.09.24 소유권 취득 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,662,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있었지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.10.12 부천시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 디케이마린 가압류, 경매개시결정, 국가 및 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 노혜진은 2020.09.11 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차권으로 봐야 합니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유·권리 | 전입 / 등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노혜진 | 전유부분 전부 · 주거 · 주택임차권등기 | 전입 2020.09.11 · 임차권등기 2024.10.25 | 190,000,000원 등기상 2차 199,500,000원 기재 | 대항력 有 | 확약상 주장 | 실질 0원* |
| 전승준 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 예상배당 산정에서는 노혜진 보증금 190,000,000원이 인수 항목으로 표시되지만, 2026.06.29 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 을구 5-2는 노혜진 임차권의 확정일자를 경정한 후속 등기입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 85.2%, 그러나 시장은 하락 중
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 205,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 180,000,000원 1건이며, 현재 최저가 153,300,000원은 이 최근 시세의 85.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.45㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 60.93㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가는 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 가격을 낙관적으로 해석하기 어려운 이유가 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -21.7%입니다. 전체 평균 205,000,000원이나 과거 최고 230,000,000원만 보면 할인폭이 크게 보일 수 있지만, 실제 판단의 기준은 최근 180,000,000원과 하락 추세에 두는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 인수 · 노혜진 임차보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 4,452,913원 | 4,452,913원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,662,343원 | 145,900,887원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 215,115,256원 중 예상 배당액은 150,353,800원이고, 미배당액은 64,761,456원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 노혜진 임차권은 배당 계산상 인수 항목이지만 2026.06.29 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2015.01.29. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 5m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 공시지가는 985,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 환금성. 자연에가2동은 14세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 180,000,000원이고 과거 거래는 230,000,000원으로 가격 변동폭이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 노혜진 임차권과 일치하는지 입찰 직전 원문으로 확인하세요.
- 전승준 점유 확인. 2025.06.26 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현 점유상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당이 먼저 차감될 수 있으므로 배당요구·교부청구 내용을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 205,000,000원보다 2026.07 최신 거래 180,000,000원과 최근 추세 -21.7%를 가격 기준으로 보는 것이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모이고 실거래 표본이 2건에 불과하므로 향후 매도 시 거래 속도와 가격 변동성을 감안하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 하락 추세와 함께 봐야 한다
이 물건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차권 때문에 무겁습니다. 현재 최저가 153,300,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 구조입니다. 그러나 2026.06.29 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 노혜진 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 현재 실질취득 부담은 153,300,000원이고 최근 12개월 실거래 180,000,000원의 85.2%입니다. 권리 측면에서는 확약의 효과가 크지만, 시장 측면에서는 최근 거래 추세가 -21.7%라는 점을 무시할 수 없습니다. 여기에 전승준의 실제 점유관계, 당해세 여부, 14세대 다세대의 환금성까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “1.9억 인수 위험은 확약으로 해소됐는가”를 원문에서 최종 확인하고, 하락장에서도 1.533억이 방어 가능한 가격인지 판단하는 것입니다.
