서울남부지방법원 2025타경13968. 금천구 독산동 쌍용프라임 제5층 제504호, 공부 및 현황상 다세대주택입니다. 소유자 최정민은 2019년 4월 20일 매매를 원인으로 2019년 6월 7일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2019년부터 대항요건을 갖춘 임차인과 2022년 이후 이어진 압류·주택도시보증공사 가압류입니다.

등기상 말소기준은 2022년 4월 15일 안산세무서장의 압류입니다. 임차인 유은숙은 그보다 앞선 2019년 5월 23일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2019년 4월 16일이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 통상이라면 낙찰가가 내려가 배당이 부족해질수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건이 그 위험을 별도로 차단하고 있다는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 말소기준보다 앞선다

유은숙의 주택임차권등기는 2023년 7월 18일에 등기됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그 등기일이 아니라 주민등록·점유개시일 2019년 5월 23일입니다. 이는 말소기준인 2022년 4월 15일 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2019년 4월 16일이고 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다.

말소기준 뒤에는 주택도시보증공사의 2,433,000,000원 가압류, 금천구 압류, 관악구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 핵심은 ‘포기·말소 조건’

* 1회·2회 유찰 시 10,444,800원·50,515,840원은 포기·말소 조건을 적용하기 전 배당 산식상 금액입니다. 실제 매수인 부담은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 0원으로 판단합니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 그대로 내려간다*

대항력 임차인이 있는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가격이 보증금 부근에서 고정되는 현상이 나타날 수 있습니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매각조건에 들어가 있어, 그 조건이 이행되는 한 유찰 후에도 산식상 미배당액을 매수인 실질취득가격에 더하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

현재 회차 배당모형에서는 집행비용 4,356,000원, 임차보증금 210,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 39,644,000원으로 매각대금 254,000,000원이 모두 소진됩니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 254,000,000원이고 신건입니다. 이 사건에서는 권리·배당 구조와 매각조건을 중심으로 판단해야 하며, 현 단계에서 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 가격 판단은 실제 응찰 전에 동일·유사 다세대의 거래사례와 현재 매물 수준을 별도로 대조하는 편이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울독산초등학교 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물이며 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 문서를 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 수. 보증금 210,000,000원은 유은숙 1명의 임차보증금입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 잡아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 국세·지방세. 압류 3건의 법정기일 및 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
• 유찰 시 계산. 산식상 인수액은 1회 유찰 10,444,800원, 2회 유찰 50,515,840원이지만 매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*으로 구분해서 봐야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 254,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 응찰 전 주변 다세대 거래·매물과 직접 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 210,000,000원”보다 중요한 한 줄

표면만 보면 이 물건은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 보증금 210,000,000원이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 1회·2회 유찰 시 배당 산식만 놓고 보면 각각 10,444,800원, 50,515,840원의 미배당 보증금이 생깁니다.

그러나 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행되는 매각이라면 매수인 실질 인수는 0원*이고, 유찰 시에도 실질취득가격은 낙찰가에 따라 내려갑니다. 따라서 이 사건의 승부처는 대항력 임차인의 존재 자체가 아니라 포기·말소 조건의 최종 유효성 확인, 세금 배당순위, 그리고 254,000,000원의 가격 적정성입니다.