의정부지방법원 2026타경60572. 고양시 일산동구 식사동 라온뜨레 제4층 제401호, 전용 55.23㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오영주이며 2022.06.16. 매매로 325,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차인 있음/없음”보다 확약의 효력을 함께 봐야 합니다. 임차권자 김유리는 2022.05.20. 전입·점유를 시작했고 2022.04.27. 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 325,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.05.31. 마쳐졌습니다.
등기상 말소기준은 2026.01.16. 고양시 압류입니다. 김유리의 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 위험을 만드는 선순위 권리입니다. 실제 현재 최저가 217,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 임차인에게 배당되고, 111,838,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 그 부족액을 그대로 매수인 부담으로 보면 안 되는 결정적 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.30. 제출한 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60572 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 770-16 2동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 99-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.23㎡ · 지상 4층 건물 제4층 제401호 |
| 소유자 | 오영주 (2022.06.16. 매매 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유리 | 325,000,000원 | 2022.05.20. | 2022.04.27. | 대항력 우선변제 확약 | 0원 |
실제 임차인 1명. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되며, 보증기관 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 198,000,000원’을 봐야 한다
라온뜨레1,2,3동은 23세대이고 준공일은 2018.02.14.입니다. 동일 면적 55.23㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 과거 2022.06. 거래는 325,000,000원이지만, 최신 거래인 2026.04. 거래는 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.23㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2022.06 | 55.23㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.23㎡ | 2건 | 261,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.23㎡ | 1건 | 198,000,000원 |
전체 평균 261,500,000원만 보면 현재 최저가 217,000,000원이 낮아 보이지만, 그 평균에는 2022.06.의 325,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 시세 판단에서는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 198,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 그 최근 가격의 109.6%로 오히려 높습니다. 거래 추세도 과거 거래 대비 -39.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 김유리 보증금 | 325,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유리 보증금 부족액은 111,838,000원입니다. 다만 2026.03.30.자 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족액을 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 ‘보증금 고정형’은 해소
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 217,000,000원 | 111,838,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 151,900,000원 | 176,026,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 106,330,000원 | 220,958,620원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김유리 보증금의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 그 임차권에 관해서는 실질 인수가 0원으로 바뀝니다. 따라서 유찰 후 가격 하락은 실제 취득비용 감소로 연결될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 입지. 동국대학교바이오메디캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 857,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 건물 동 기호는 제2동이나 현황은 102동으로 표기되어 있습니다. 대지권 목적 토지는 공부상 지목이 답으로 표기되어 있으나 현황은 대로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.30.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 261,500,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 198,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 편이 데이터와 맞습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -39.1%이므로 추가 거래가 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 현황 표시 확인. 공부상 제2동과 현황 102동의 표시 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 답, 현황 대의 차이와 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 23세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 10.5회·매각률 0.0%라는 통계를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — 인수 위험은 확약으로 해소, 가격 위험은 아직 남아 있다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리만 보면 김유리의 325,000,000원 임차보증금과 선순위 대항력이 강한 인수 위험처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 현재 회차 기준 111,838,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.30.자 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 아직 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 217,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 198,000,000원의 109.6%이고, 최근 거래 추세는 -39.1%입니다. 감정가 대비 할인됐다는 사실만으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 이 물건은 확약 덕분에 권리 부담은 크게 줄었지만, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 높은 상태라는 점이 가장 중요한 결론입니다.
