의정부지방법원 2026타경60659. 고양시 덕양구 관산동의 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 303호입니다. 사용승인일은 2016.11.09.이고, 현재 소유자는 서동신으로 2021.03.20. 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “최저가 1.309억”만 보면 안 됩니다. 등기부에 보증금 180,000,000원의 주택임차권이 있고, 별도로 최성민·박정민의 점유·전입 관계도 확인되기 때문입니다.
선언된 말소기준은 2025.05.07. 고양시 압류입니다. 그보다 앞선 2023년 이의주의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 권리이고, 최성민·박정민의 전입일도 각각 2024.07.22., 2024.08.13.으로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 이의주의 임차권과 관련해서는 주택도시보증공사가 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용의 확약서를 제출해 주된 인수 위험이 별도로 조정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 117 3층 303호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 통일로742번길 43-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 303호 |
| 사용승인 | 2016.11.09. |
| 소유자 | 서동신 (2021.03.20. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,393,644원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 나머지 임차인은 미확정
이 사건의 분기점은 2025.05.07. 고양시 압류입니다. 등기부상 2023.04.21. 설정된 이의주의 주택임차권은 그보다 앞서고, 임대차계약일 2021.03.02., 확정일자 2021.03.03., 주민등록·점유개시 2021.03.19., 보증금 180,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당 계산상 현재 최저가 130,900,000원에서는 집행비용을 제하고 128,267,400원만 배당돼 51,732,600원이 남는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이의주 건물전부 · 임차권등기 | 2021.03.19. | 2021.03.03. | 180,000,000원 | 선순위 | 有 | 실질 0원* |
| 최성민 주거 | 2024.07.22. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박정민 주거 | 2024.08.13. | 2021.03.03. | 미상 | 가능성 있음 | 배당요구 有 | 금액 미확정 |
박정민은 배당요구일이 2026.03.12.로 확인되고 우선변제권 행사 정보가 있습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 후 부족액과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 최성민도 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매수인이 부담할 수 있는 금액을 현재 숫자로 고정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,632,600원 |
| 1. 임차인 이의주 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 207,393,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 이의주 보증금의 미배당액은 51,732,600원입니다. 다만 2026.03.24. 확약에 따라 이의주에 대해서는 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 이 조정은 최성민·박정민에게는 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 이의주 룰상 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 이의주 룰상 미배당·인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 130,900,000원 | 51,732,600원* | 207,393,644원 |
| 2회 유찰(49%) | 91,630,000원 | 90,419,340원* | 207,393,644원 |
| 3회 유찰(34%) | 64,140,999원 | 117,413,539원* | 207,393,644원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조가 됩니다. 이 사건의 이의주 보증금도 계산상으로는 그 흐름을 보이지만, 확약으로 그 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 처리해야 합니다. 따라서 “낙찰가 + 이의주 미배당액”을 실제 취득원가로 더해서는 안 됩니다. 대신 확약 대상이 아닌 두 임차인의 미상 보증금을 별도 리스크로 남겨야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 다세대주택으로 환금성과 수요층을 판단해야 합니다.
- 위치. 관산초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 3층 303호이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 도로. 토지는 사다리형 주거용 건부지이며 동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 및 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.24. 인수조건변경확약서가 실제로 이의주 임차권 및 해당 보증금 전액에 대한 대항력 포기·말소 동의를 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 최성민 보증금 확인. 전입일은 2024.07.22.이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약서, 점유관계 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 박정민 보증금 확인. 2024.08.13. 전입, 확정일자 2021.03.03., 2026.03.12. 배당요구 정보가 있으나 보증금이 확인되지 않아 승계액 계산이 불가능합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기부에는 2018.04.25. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다. 현재 법원경매와 별도로 공매 관련 잔존 절차가 있는지 확인이 필요합니다.
- 말소기준과 선순위 관계. 선언된 말소기준은 2025.05.07. 고양시 압류입니다. 그보다 앞선 점유·임차권은 단순 소멸권리처럼 취급하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본과 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 줄기는 정리됐지만, 권리가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 이의주의 보증금 180,000,000원입니다. 현재 최저가 기준으로는 원래 51,732,600원이 미배당돼 매수인 인수로 이어지는 계산이지만, 주택도시보증공사의 2026.03.24. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 부분은 실질 0원*으로 처리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 확약 밖에 최성민·박정민이 있고, 두 사람 모두 말소기준보다 전입이 빠르며 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건을 “최저가 130,900,000원짜리 인수 0원 물건”으로 단정하면 안 됩니다. 정확한 표현은 “주된 등기 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 다른 임차인의 승계 위험은 미확정”입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 매력까지 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 확약 적용 범위와 나머지 두 임차인의 실제 보증금·점유관계를 확인하는 것입니다.
* 확약 적용 전 배당 시뮬레이션상 이의주 미배당액은 현재 회차 51,732,600원, 2회 유찰 시 90,419,340원, 3회 유찰 시 117,413,539원입니다. 다만 해당 임차인에 대해서는 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 분석했습니다.
