서울남부지방법원 2025타경13993. 강서구 화곡동 ‘디에이씨’ 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 찍힌 임차권등기 날짜만 보는 것이 아니라, 이명규의 전입·확정일자와 보증기관의 승계·포기 조건을 함께 읽는 것입니다. 이명규는 2020.12.30 확정일자를 받고 2021.01.27 주민등록을 마쳤으며 2021.02.01 점유를 개시했습니다. 말소기준인 롯데카드 가압류는 2022.12.08이므로 이명규는 대항력 있는 임차인입니다.
그대로라면 보증금 268,000,000원이 최저가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차 49,908,000원, 1회 유찰 시 93,686,400원, 2회 유찰 시 128,709,120원의 미배당을 계산하고 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이명규의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이명규 관련 인수는 실질적으로 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제5층 제501호 · 도로명 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2020.09.24 |
| 소유자 | 이동규 · 2021.01.14 매매, 2021.01.27 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2022.12.08 롯데카드 주식회사 가압류 · 청구금액 30,284,014원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
등기부상 2020.10.13 수협은행 근저당권 채권최고액 840,000,000원은 2020.11.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2022.12.08 롯데카드 가압류입니다. 이명규의 전입 2021.01.27은 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2020.12.30이어서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2023.03.08 임차권등기는 말소기준 이후 등기됐지만, 임차인의 선행 전입·점유에 따른 대항력 판단과는 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명규 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.01.27 점유개시 2021.02.01 | 268,000,000원 확정 2020.12.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.03.08 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 홍주현 점유 부분 미상 | 전입 2025.02.25 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 확약 적용 대상 아님 점유·보증관계 별도 확인 |
② 실질취득 구조 — ‘222,000,000원짜리 인수형’으로 단순 계산하면 틀린다
확약을 빼고 권리 구조만 계산하면 현재 최저가 222,000,000원에서 임차인 이명규에게 집행비용 차감 후 218,092,000원이 배당되고, 보증금 가운데 49,908,000원이 남습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다.
실제로 제공된 회차 시나리오도 1회 유찰 시 낙찰가 177,600,000원에 룰상 인수 93,686,400원, 2회 유찰 시 낙찰가 142,080,000원에 룰상 인수 128,709,120원으로 인수액이 계속 증가합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 이명규 관련 미배당액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 확약 반영 실질취득 기준은 최저가 222,000,000원이며, 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서도, 반대로 룰상 49,908,000원을 그대로 실질 인수액으로 더해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 이명규 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,284,014원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 이명규 보증금 미배당액은 49,908,000원입니다. 다만 주택도시보증공사는 이명규 임차권의 승계인으로, 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 따라서 이명규 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·입지. 공부상 다세대주택이며, 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정여자중학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·학교 등이 있는 주거지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 5층 501호로 사용승인일은 2020.09.24입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 확인됩니다.
- 내부 확인. 실지조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했고, 내부구조도는 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,052,000원/㎡입니다.
- 환금성. 디에이씨는 10세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.6회, 낙찰률 7.14%입니다. 마지막 낙찰일은 2026.02.05로 기록돼 있어, 최저가가 낮아지는 것만으로 환금성이 좋아진다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 재확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 적용되는지 최신 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 홍주현 점유관계 확인. 전입은 2025.02.25로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 확약은 홍주현에게 적용되지 않으므로 명도와 실제 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부구조와 수리상태가 외부 관찰 및 건축물대장 현황도와 다를 수 있습니다.
- 낮은 가격만 보고 응찰하지 않기. 확약이 없는 일반 인수형이라면 유찰 시 미배당 보증금이 증가합니다. 본 건은 확약 덕분에 이명규 관련 실질 인수가 0원이지만, 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 환금성 반영. 10세대 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰이 4.6회, 낙찰률이 7.14%입니다. 재매각 가능성과 보유기간을 입찰가 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
겉으로만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 이명규의 보증금은 268,000,000원이고 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있으며, 현재 최저가 222,000,000원 기준 배당표에는 49,908,000원의 미배당이 생깁니다. 유찰될수록 그 미배당액도 더 커집니다.
하지만 매각 조건에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 이명규 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 이것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 다만 이 확약은 다른 점유자에게까지 확대되지 않습니다. 홍주현은 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 점유관계가 미상이고, 내부조사도 이뤄지지 않았으며, 단지 경매지표는 평균 4.6회 유찰·낙찰률 7.14%입니다. 주된 인수는 해소됐지만 조건 확인·점유 확인·환금성 검토가 남는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
