서울남부지방법원 2025타경14019. 오류동 현대썬앤빌구로 10층 1005호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로 추정되고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 14.064㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 박상욱의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 5월 13일, 확정일자는 2021년 5월 14일, 주민등록·점유개시는 2021년 6월 25일이며 보증금은 90,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 1월 17일 구로구 압류입니다. 따라서 박상욱의 전입·점유와 2023년 8월 16일 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있어 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 배당계산에서도 신건 매각가 83,000,000원을 가정하면 임차인에게 81,106,000원이 배당되고 8,894,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박상욱 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 명세서상 주택임차권승계인이므로 보증금 90,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제10층 제1005호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로19가길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 14.064㎡ · 17층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 최덕진 · 2021.05.07 매매 · 거래가액 79,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’ 확인이 핵심
2014년 하나은행 근저당권은 2021년 6월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2024년 1월 17일 구로구 압류입니다. 박상욱의 주민등록·점유개시 2021년 6월 25일과 임차권등기 2023년 8월 16일은 이보다 앞서므로 확약이 없었다면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건은 명세서상 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2021.06.25 | 2021.05.14 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 인수 0 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 74,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 72,875,000원, 최신 거래는 2026년 6월 75,000,000원입니다. 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.9%입니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -4.7%이므로 가격에 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 14.06㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 14.06㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 14.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 14.06㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 72,875,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 박상욱 보증금 | 90,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 박상욱 보증금의 부족분이 8,894,000원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 위 배당은 집행비용 추정치를 포함하며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남동측 인근. 단독주택·공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 10층 1005호이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 전체 부지는 도시형생활주택(원룸형아파트)·업무시설(오피스텔)·제2종근린생활시설·노유자시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,129.0㎡, 공시지가 5,864,000원/㎡, 부정형·평지이며 북측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 단지. 썬앤빌 200세대, 2014.05.14 준공. 동일 면적 실거래는 70,000,000원~80,000,000원 범위로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박상욱과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 배당계산상 부족분은 8,894,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.9%이며 최근 가격 추세는 -4.7%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.06 동일 면적 10층 거래가 75,000,000원으로 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정평가서상 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 확약 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 90,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당계산에서는 신건 기준 8,894,000원의 미배당 보증금이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서가 박상욱과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 83,000,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원의 113.9%이고, 최신 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -4.7%입니다. 따라서 결론은 “권리상 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건 기준 보수적으로 판단”입니다.
