의정부지방법원 2026타경60774. 파주시 야당동 새한주택 116동 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관으로 구성된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최지수이고, 2021.03.03. 매매를 원인으로 175,000,000원에 취득한 뒤 2021.03.17. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 이경진의 임차권은 전입 2021.03.02., 점유개시 2021.02.28., 보증금 175,000,000원으로 등기돼 있고, 사건에서 선언된 말소기준인 2026.03.23. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 2026.04.23. 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했으므로, 이 임차권에 한해서는 실제 취득비용 계산에서 인수액을 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 153-44 새한주택 116동 3층 301호 · 도로명 경기도 파주시 송학길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 최지수 (2021.03.03. 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,526,776원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2014.11.07. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
과거 수산업협동조합중앙회 근저당권과 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2026.03.23. 강제경매개시결정이고, 파주시 압류는 그 뒤인 2026.05.27. 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경진 · 건물 전부 | 점유 2021.02.28. · 전입 2021.03.02. | 175,000,000원 | 대항력 有 | 확약상 주장 | 실질 0원 |
임차권등기에는 1·2차 임대차계약과 함께 보증금 175,000,000원이 기재돼 있고, 이후 두 번의 경정등기로 확정일자와 점유개시일이 바로잡혔습니다. 2025.04.02. 경정에서는 확정일자를 2021.02.17.(1차) / 2023.02.17.(2차)로, 2025.06.12. 경정에서는 점유개시일을 2021.02.28.로 정리했습니다. 이 경정등기들은 같은 임차권의 내용 정정으로 보며, 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.421억, 최근 평균 대비 98%
가격 판단은 전체 평균 148,250,000원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원, 최신 거래 150,000,000원, 그리고 최근과 과거 거래의 추세 -4.3%를 우선해 봐야 합니다. 현재 실질취득 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 98.0%입니다. 즉 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이는 2.0%에 그칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.69㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 49.69㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 49.69㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 49.69㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
최신 2026.03. 거래는 150,000,000원이고 최근 12개월 2건 평균은 145,000,000원입니다. 현재 실질취득 142,100,000원은 최신 거래보다는 7,900,000원 낮고 최근 평균보다는 2,900,000원 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름이 과거보다 4.3% 하락해 있는 만큼, “1회 유찰로 크게 싸졌다”기보다는 하락 추세 속에서 최근 평균을 소폭 밑도는 가격으로 보는 편이 데이터에 더 부합합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 인수 · 임차인 이경진 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,526,776원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원자료는 대항력 임차보증금 175,000,000원을 매수인 인수로 계산해 두었지만, 2026.04.23. 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 185,526,776원 중 예상배당은 139,310,600원이고 미배당은 46,216,176원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득도 낙찰가만큼 내려간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 46,216,176원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 88,247,236원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 117,551,098원 | 0원 |
확약이 없었다면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 175,000,000원으로 잡혀 있어 낙찰가가 내려가도 대항력 보증금 승계 때문에 실제 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재하므로, 확약을 반영한 실질취득비용은 각 회차의 매각가와 동일하게 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 남동측 근거리에 위치하며, 다세대주택단지·아파트단지·근린생활시설·소규모 공장·창고·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측·남동측 인근 탄현로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 남서측 약 5m 내외 포장도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 제공 단지는 총 19세대이고 거래 자료는 4건, 최근 12개월은 2건입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본이 얇고 최근 가격 추세도 -4.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.04.23. 인수조건변경확약서에 직접 의존합니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 이경진 임차권 전체와 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 2025.04.02. 확정일자 경정과 2025.06.12. 점유개시일 경정은 같은 임차권의 정정입니다. 별도 임차인이나 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 148,250,000원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 150,000,000원, 그리고 -4.3% 하락 추세를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 면적 차이 감안. 대상 면적은 54.77㎡이고 제공 실거래 표본은 49.69㎡입니다. 층·상태뿐 아니라 면적 차이까지 반영해 개별 호수 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·당해세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인이 반영되지 않을 수 있으므로 법원 기록과 관리주체를 통해 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 걷혔지만, 가격은 아직 얇다”
이 사건은 권리표만 보면 대항력 있는 보증금 175,000,000원 때문에 매수인이 큰 금액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형으로 보입니다. 하지만 2026.04.23. 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이고 현재 회차 실질취득은 142,100,000원입니다.
다만 가격 쪽에서는 강한 할인 신호가 아닙니다. 최근 12개월 평균 145,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 98.0% 수준이고, 최근 가격 추세는 -4.3%입니다. 총 19세대 규모에 최근 12개월 거래가 2건뿐인 시장이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자가 아니라 확약의 효력을 정확히 확인하고, 하락 추세 속에서 142,100,000원이 충분한 안전마진을 주는지 판단하는 것입니다.
