서울남부지방법원 2025타경14033. 강서구 화곡동 가온빌 제2층 제202호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대주택입니다. 전용면적은 27.39㎡, 건물은 철근콘크리트구조 6층이며 사용승인일은 2015.05.29입니다. 현재 소유자는 이승필로 2022.10.20 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 말소기준은 2023.08.04 주식회사 하나저축은행 가압류 15,731,629원인데, 임차인 김수민은 그보다 앞선 2022.03.25 주민등록과 2022.03.07 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 보증금 220,000,000원도 현재 최저가보다 큽니다. 다만 이번 매각은 명세서 비고의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 163-19 가온빌 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로31길 84-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.39㎡ · 제2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인일 2015.05.29 |
| 소유자 | 이승필 · 2022.10.20 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 하지만 포기 조건이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.08.04 하나저축은행 가압류입니다. 그 뒤의 국민행복기금 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김수민의 임차권등기 자체는 2024.07.09 접수됐지만 임대차계약일은 2022.03.07, 주민등록일은 2022.03.25, 점유개시일은 2022.03.26으로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 있음으로 분석됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.03.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 김수민 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이면서 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로, 보증금을 별개의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 2.50억, 다만 표본은 1건
가온빌(163-19)의 확인된 실거래는 9건이며 전체 평균은 183,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.06 전용 26.41㎡·5층이 250,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원이고, 최근과 과거 거래의 추세는 +43.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.41㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 27.39㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 2024.02 | 26.08㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.11 | 27.39㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2023.08 | 27.39㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2023.07 | 26.08㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.10 | 27.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 26.19㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 27.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 183,000,000원 |
조건부 포기를 반영한 실질취득 169,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 67.6%입니다. 전체 실거래 평균 183,000,000원과 비교해도 최저가는 92.3%입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 비교가 1건뿐이라 250,000,000원을 곧바로 확정 시세로 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 김수민 보증금 | 220,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 15,731,629원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 13,022,844원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 54,166,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 27.39㎡입니다.
- 입지. 강서구 화곡동 신정초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역(2,5호선)이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2015.05.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 선순위 임차인 확인. 김수민은 주민등록 2022.03.25, 확정일자 2022.03.07로 말소기준 2023.08.04보다 빠릅니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김수민 1명이며 주택도시보증공사는 명세서 비고상 주택임차권승계인으로 기재되어 있습니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 250,000,000원은 거래 1건으로 산출된 수치입니다.
- 동일 면적 과거 거래 병행. 전용 27.39㎡ 거래는 2024.03 162,000,000원, 2023.11 159,000,000원, 2023.08 158,000,000원도 확인됩니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 현장·서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄
표면적으로는 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 169,000,000원이라 매우 위험해 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 54,166,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이번 사건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수 0원*, 실질취득은 169,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원 대비 67.6%로 낮지만, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 전체 9건 평균은 183,000,000원이고, 동일 전용 27.39㎡의 2024.03 거래는 162,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 조건부 권리해소는 강점, 최신 시세 표본 부족은 확인 과제로 요약됩니다.
