170,100,000원
의정부지방법원 2026타경60910. 현대미소지움 10동 4층 401호, 전용 55.28㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 윤평원은 2022.04.06. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 238,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.07.02. 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤 고양시 압류와 2026.04.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 최한림의 임차권입니다. 최한림은 2022.03.15. 전입·점유를 개시했고 보증금은 238,000,000원이며, 2024.03.27. 임차권등기가 접수됐습니다. 원칙대로라면 낙찰대금에서 전액을 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 2026.06.29.자 인수조건변경확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 제10동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.28㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 윤평원 · 2022.04.06. 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 확약으로 주된 인수 해소
다만 이 확약은 그 확약이 대상으로 삼은 임차보증금에만 적용됩니다. 다른 점유자에게 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 박재태는 2025.05.07. 전입으로 말소기준인 2024.07.02.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금 액수는 확인되지 않아 우선변제 금액은 특정할 수 없지만, 후순위 전입 자체로는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최한림 | 건물전부 · 2022.03.15. | 238,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 박재태 | 주거 · 2025.05.07. | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
을구 3-2의 임차권 경정은 최한림 임차권의 확정일자를 2022.02.16.로 바로잡은 부기사항으로, 별도 임차인으로 집계하지 않았습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시차를 봐야 한다
확인되는 동일 전용면적 실거래는 두 건입니다. 2021.10. 3층이 209,000,000원, 2022.03. 4층이 238,000,000원이며 평균은 223,500,000원입니다. 현 최저매각가 170,100,000원은 이 평균의 76.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.28㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2021.10 | 55.28㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 55.28㎡ | 2건 | 223,500,000원 |
다만 최신 거래가 2022.03.이고 매각기일은 2026.10.01.입니다. 따라서 170,100,000원이 과거 확인 거래보다 숫자상 낮다는 사실만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 현대미소지움10동은 총 9세대의 소규모 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.2회로 집계돼 가격뿐 아니라 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 최한림 보증금 | 238,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최한림 보증금의 미배당액은 71,081,400원입니다. 그러나 2026.06.29. 확약에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 본 분석에서는 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 잡지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차보증금 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 71,081,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 121,396,981원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 156,551,283원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물 중 4층 401호입니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동측에 위치하며 주위는 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 금촌역이 소재하는 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현대미소지움10동은 총 9세대이며 확인 실거래는 전용 55.28㎡ 기준 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 4.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용대상을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 최한림 임차권. 전입 2022.03.15., 보증금 238,000,000원, 임차권등기 2024.03.27.의 선순위 구조 자체는 반드시 숙지하되, 본건에서는 확약 반영 여부가 인수액을 가릅니다.
- 박재태 점유. 2025.05.07. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도절차는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시차. 확인 거래가 2021.10.과 2022.03.뿐이므로 2026년 현장 중개 시세와 최근 매물 호가를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 소규모 환금성. 총 9세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 4.2회이므로, 재매각 시 거래 속도까지 고려한 입찰가가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액이 있는지 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘인수’보다 가격과 환금성
이 사건은 표면만 보면 보증금 238,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 170,100,000원 기준 미배당액이 71,081,400원 발생합니다. 그러나 2026.06.29. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어, 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소되는 구조입니다.
따라서 현 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가 170,100,000원과 동일한 실질취득 170,100,000원입니다. 이 금액은 확인된 실거래 평균 223,500,000원의 76.1%지만, 거래가 2021~2022년에 그쳐 현재 시세와 직접 등치할 수는 없습니다. 여기에 총 9세대의 소규모 다세대주택, 경매 통계상 평균 유찰 4.2회라는 환금성 변수를 더하면, 이 물건은 권리 해소 확인 이후 현재 가격을 현장 시세와 다시 대조하는 과정이 핵심입니다.
