서울남부지방법원 2025타경14060. 서울 강서구 화곡동 웨인씨티 제5층 제505호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 문지우이며, 2022.01.11. 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2023.05.18. 영등포세무서장 압류입니다. 자료상 이 압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 김범준의 전입·점유개시는 2022.01.27., 확정일자는 2022.01.12.로 말소기준권리인 2023.05.18. 압류보다 빠릅니다. 따라서 김범준은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보통이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 유형이지만, 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27(화곡동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 관련공부상 용도 오피스텔 · 지하1층 지상11층 건물 내 제5층 제505호 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.01.11. 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2021.08.17. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 포기 조건이 핵심
과거 우리은행 근저당은 2021.10.29. 설정됐지만 2022.01.27. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 자료상 2023.05.18. 국의 압류입니다. 그 뒤 2023.10.17. 주택도시보증공사 가압류 1,023,000,000원, 2024.01.02. 김범준 주택임차권 329,000,000원, 2025.12.23. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김범준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 329,000,000원 | 2022.01.27. / 2022.01.12. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김범준은 배당요구를 했고 그 날짜는 2024.01.02.입니다. 보증금은 329,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 언급됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이고, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 1. 임차인 김범준 보증금 | 329,000,000원 | 328,524,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금의 부족분은 476,000원으로 표시되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 계산은 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 334,000,000원 | 476,000원 | 포기 조건 반영 시 0원 |
| 1회 유찰 시 | 267,200,000원 | 66,340,800원 | 포기 조건 반영 시 0원 |
| 2회 유찰 시 | 213,760,000원 | 119,032,640원 | 포기 조건 반영 시 0원 |
이 표에서 가장 중요한 것은 계산상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 대항력 임차인이 있으므로 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있으므로, 그 조건이 적용되는 김범준 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남측 인근이며 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물의 제5층 제505호이며 사용승인은 2021.08.17.입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부와 설비의 정상작동 여부는 확인되지 않았으며, 관련공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 토지. 토지면적 414.0㎡, 일반상업지역, 공시지가 6,015,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인 및 주택임차권승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 김범준의 전입·점유 2022.01.27.은 말소기준권리 2023.05.18.보다 앞섭니다. 포기 조건이 없다면 단순한 후순위 임차권으로 취급할 사건이 아닙니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김범준 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 언급되므로 보증금 329,000,000원을 별도 보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
- 내부·설비 확인. 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 오피스텔 내부 상태와 기계식 주차설비 등을 현장에서 별도 점검해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 334,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 입찰가는 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인해 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 관계를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 권리의 존재와 매수인 부담을 분리해서 보는 것입니다. 김범준은 2022.01.27. 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금도 329,000,000원입니다. 신건 배당 계산에서도 476,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시합니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 낼 수 없습니다. 감정가와 최저가가 334,000,000원으로 동일한 신건이지만 최근 거래·최근 12개월 평균·가격 추세 자료가 없어 시세보다 비싼지 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결국 이 물건은 권리조건은 확인할 수 있지만, 가격 판단은 추가 시세 확인이 필요한 사건입니다.
