의정부지방법원 2026타경61090. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 105동 201호의 다세대주택입니다. 권리관계의 핵심은 양기정의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년 8월 9일, 확정일자는 2021년 8월 26일, 전입·점유개시는 2021년 9월 30일이며 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2026년 4월 22일 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 임차권이므로 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저매각가 109,200,000원에서 집행비용 2,328,800원을 먼저 공제하면 임차인에게 106,871,200원이 배당되고, 단순 계산상 부족분은 58,128,800원입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.29. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의”하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 양기정 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

2019년 12월 24일 설정된 동수원신용협동조합 근저당은 2021년 9월 30일 이미 말소됐고, 2022년 1월 12일의 압류 역시 2023년 9월 22일 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026년 4월 22일 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 양기정의 전입일 2021년 9월 30일은 이보다 빠르고, 확정일자 2021년 8월 26일 및 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

② 가격 판단 — 실질취득은 109,200,000원, 시세 비교는 보류

현재 회차 최저매각가는 감정가 156,000,000원의 70%인 109,200,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 취득비용이 쉽게 줄지 않지만, 이 사건은 양기정 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 109,200,000원입니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 확인되지 않아 109,200,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

배당계산상 양기정의 미배당액은 58,128,800원이지만, 2026.06.29. 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사 청구액 165,000,000원은 현재 계산에서 전액 미배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서영대학교 파주캠퍼스 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 주거용 건물과 일부 농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행 횟수 등을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·전기·승강기·보일러·급탕·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며 도로 계통성은 보통 수준입니다.
• 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 제출 여부와 문구, 양기정 임차권에 대한 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 전액 변제가 되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인하세요.
• 현황 점유 확인. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사서와 현장 확인을 함께 보세요.
• 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 109,200,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 첫인상은 보증금 165,000,000원의 대항력 임차권이 있는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당계산만 보면 현재 최저가 109,200,000원에서 임차인에게 106,871,200원을 배당한 뒤 58,128,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.06.29.자 확약으로 양기정 임차인의 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 109,200,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격 대비 유리한지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래와 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.