서울남부지방법원 2025타경14064. 강서구 화곡동 루미힐스 제4층 제402호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 박지혜는 2022.04.05 전입·점유, 2022.03.18 확정일자를 갖고 있고 보증금은 320,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.03.13 강서세무서장 압류이므로 박지혜는 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 319,000,000원에서 집행비용 5,266,000원을 먼저 빼면 박지혜에게 313,734,000원이 배당되고, 보증금 중 6,266,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액은 매수인 부담이 됩니다. 하지만 이 사건에는 별도의 매각조건이 있습니다. 박지혜의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 조건이 이행되는 구조에서는 박지혜 관련 실질 인수액은 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제4층 제402호 · 강서로18바길 34-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대 · 기준시점 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 제4층 제402호 · 사용승인 2021.11.25 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.04.14 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2021.11.30 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,088,000,000원은 2022.04.05 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.13 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원, 2025.03.13 국 압류, 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 박지혜만 대항력
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황성은 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도건 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지혜 | 2022.04.05 확정 2022.03.18 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 황성은·김도건·박지혜 3명입니다. 주택도시보증공사는 박지혜의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 황성은과 김도건은 각각 2025.09.23, 2025.02.24 전입으로 말소기준 2023.03.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차 금액과 점유관계 자체는 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 1. 임차인 박지혜 보증금 | 320,000,000원 | 313,734,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 박지혜 미배당액은 6,266,000원이고 룰상 매수인 인수액도 6,266,000원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 319,000,000원 | 6,266,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 255,200,000원 | 69,172,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,160,000원 | 119,498,240원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건은 바로 그 구조를 포기·말소 조건이 끊어 주는 사례입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 319,000,000원*으로 봅니다.
④ 가격·입지·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
루미힐스는 16세대, 사용승인일은 2021.11.25입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가 319,000,000원이나 실질취득 319,000,000원을 주변 또는 동일 건물의 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
- 입지. 화곡8동주민센터 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 2호선·5호선 까치산역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,081,000원/㎡, 토지면적 147.1㎡이며 완경사·세로장방형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박지혜의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 기재돼 있는지 반드시 원문과 대조하세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 룰상 인수는 6,266,000원이지만, 해당 포기 조건이 적용되면 박지혜 관련 실질 인수는 0원*입니다.
- 황성은·김도건 임대차 확인. 두 사람은 말소기준 후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유 범위와 실제 임대차 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.14 민간임대주택등기의 매각 후 존속·말소 여부를 원등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 말소기준이 국의 압류이고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 319,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 주변 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 별도 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 320,000,000원”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 이 사건은 박지혜의 대항력 있는 보증금 320,000,000원이 최저가 319,000,000원보다 큰 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 6,266,000원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 매각조건에는 박지혜의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 명시돼 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
다만 이 조건이 모든 문제를 없애는 것은 아닙니다. 황성은·김도건의 보증금은 미상이고, 2022.04.14 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 확인해야 합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래가가 없어 319,000,000원의 가격 메리트를 객관적으로 입증할 자료가 없습니다. 결론은 “주된 인수 위험은 조건부 해소, 가격은 검증 전까지 보류”입니다.
