서울남부지방법원 2025타경14079. 독산동 미림에이클래스 101동 8층 802호 오피스텔입니다. 감정평가상 방2·화장실1 등의 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 8층입니다. 사용승인일은 2021.07.08.입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 271,000,000원 주택임차권과 주택도시보증공사의 조건부 포기입니다.
등기상 소유자 김동현은 2021.07.10. 매매를 원인으로 2021.08.30. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 271,000,000원입니다. 2021.09.03.에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 기존 도림신용협동조합 근저당권은 2021.08.27. 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2024.05.30. 주택도시보증공사 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·화장실1 등 · 12층 내 8층 |
| 소유자 | 김동현 · 2021.07.10. 매매 · 거래가액 271,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.05.30. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 전형진의 전입일 2021.08.09., 확정일자 2021.08.13., 점유개시 2021.08.30., 주택임차권등기 2023.09.15.는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 전형진은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권자로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 2명, 보증기관은 중복 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전형진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.09 | 2021.08.13 | 271,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계·확약 실질 0원 |
| 최영석 | 미상 | 2025.12.31 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 매수인 인수 없음 |
최영석은 2026.02.23. 배당요구를 했지만 전입신고가 2025.12.31.로, 2024.05.30. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며, 보증금 액수와 관계없이 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
주택도시보증공사는 전형진의 주택임차권승계인으로 비고에 기재돼 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 세어 전형진의 271,000,000원과 다시 합산하면 안 됩니다. 임차인 조사는 전형진·최영석 2명이고, 보증기관 승계는 전형진의 임차보증금 권리에 관한 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 전형진 보증금 | 271,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산상 전형진 보증금 부족분은 16,426,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 구조 — 최저가는 내려가고 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 259,000,000원 | 16,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 207,200,000원 | 67,500,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,760,000원 | 108,360,640원 | 0원 |
확약을 빼고 선순위 임차권만 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차 16,426,000원, 1회 유찰 시 67,500,800원, 2회 유찰 시 108,360,640원입니다. 하지만 이번 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 전형진 관련 실질 인수액은 각 회차 0원으로 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(방2·화장실1 등)로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위에는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 8층이며 사용승인일은 2021.07.08.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·무인택배함 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 전형진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 선순위 임차권이 등기상 존재하므로 매각 후 말소 절차와 조건 이행 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 최영석 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분이 미상이고 2026.02.23. 배당요구가 있으므로 현장 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.03. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 판단. 이 사건의 권리 구조와 별개로 응찰가격은 개별 호수의 상태와 실제 거래조건을 함께 확인해 결정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 사건의 결론은 확약에 달려 있다”
겉으로 보면 보증금 271,000,000원의 선순위 주택임차권이 감정가 259,000,000원보다 커 부담스러운 인수형 사건입니다. 현재 회차의 원칙 계산에서도 16,426,000원이 미배당됩니다. 그러나 이번 매각에는 전형진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 룰상 인수액과 실제 인수액을 섞어 보면 안 됩니다. 룰상 16,426,000원, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 최영석 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 이 물건의 권리분석 승부처는 확약 문구와 임차권 말소 조건의 최종 원문 확인입니다.
