서울남부지방법원 2025타경14102. 강서구 화곡동 인터시티빌라 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강라온이며 2019년 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 가장 중요한 권리는 정윤석의 주택임차권 202,500,000원입니다. 주민등록일이 2019.01.28로 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서므로 자료상 대항력이 있습니다.
일반적인 인수형이라면 최저가가 보증금보다 내려가더라도 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득비용이 대략 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 별도 조건이 있습니다. 임차인 정윤석과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 범위에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 454-1 인터시티빌라 제4층 제401호 · 곰달래로31라길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 58.36㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 강라온 (2019.02.11. 소유권이전 · 거래가 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,600,000원 / 231,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 이번 매각은 포기 조건
현재 유효한 선순위 담보권은 없고, 과거 한국외환은행 근저당 39,000,000원은 2006.01.05 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 정윤석은 2019.01.28 주민등록을 마쳤고 2025.02.12 보증금 202,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 202,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | HUG 승계 표기 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 202,500,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 정윤석의 보증금만 한 번 계산합니다.
② 시세 비교 — 최신 거래보다 14,400,000원 낮다
인터시티빌라A의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 223,000,000원이지만 과거 거래가 섞이므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.02의 246,000,000원 1건이고, 그 이전 2023.10 거래 200,000,000원보다 23.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.88㎡ | 1 | 246,000,000원 |
| 2023.10 | 60.16㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 246,000,000원 |
최저가 231,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 246,000,000원의 94.1%입니다. 금액 차이는 14,400,000원입니다. 최근 거래보다 낮다는 점은 분명하지만 표본이 최근 12개월 기준 1건뿐이고, 이 물건은 9세대 규모의 다세대이므로 아파트처럼 촘촘한 시세로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,042,400원 |
| 인수 · 정윤석 임차보증금 | 202,500,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,500,000원 | 202,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,057,600원 |
배당 시뮬레이션 원자료상 임차보증금 202,500,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 본 리포트의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역(2·5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2001.05.02입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 샷시조 판넬지붕 형태의 약 6㎡ 제시외 건물이 포함돼 평가됐습니다.
- 환금성. 인터시티빌라A는 9세대 규모이고 확인된 거래가 2건이라, 최근 거래가격만으로 시세를 좁게 단정하기보다는 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 가장 중요한 체크포인트입니다. 정윤석 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정윤석 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인입니다. 202,500,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 231,600,000원은 최근 거래 246,000,000원의 94.1%입니다. 최근 거래보다 낮지만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 제시외 건물 확인. 약 6㎡ 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 및 승계관계가 있는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 매각 전 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 각종 제한이 기재돼 있으므로 본인 취득 형태에 적용되는 요건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 보증금 202,500,000원의 대항력 임차권입니다. 등기 순서만 보면 분명 매수인 인수형이지만, 매각물건명세서는 정윤석과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 그 조건이 실제 이행되는 매각이라면 실질취득은 낙찰가 231,600,000원 + 인수 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
가격은 최근 12개월 거래 246,000,000원 대비 94.1%이고, 제공된 거래 추세도 +23.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 한 건뿐인 9세대 다세대라는 점과 제시외 건물, 조건부 임차권 말소라는 확인사항을 감안하면, 단순히 “시세보다 싸다” 한 문장으로 끝낼 물건은 아닙니다. 가격은 양호하지만, 낙찰 전 매각조건 확인이 사실상 권리분석의 마지막 관문입니다.
* 매각물건명세서의 “임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각” 기재를 적용한 실질 인수액입니다. 등기상 임차보증금은 202,500,000원입니다.
