179,200,000원
330,000,000원
의정부지방법원 2026타경61153. 파주시 야당동 삼성다빈치 제3동 1층 101호, 전용 67.76㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박라엘은 2021.07.23. 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 2021.09.29. 설정된 오혜영의 근저당권 채권최고액 80,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기상 권리보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 표지수의 전입·점유개시는 2021.06.30., 확정일자는 2021.06.03.으로 말소기준권리인 2021.09.29.보다 빠릅니다. 2023.07.19.에는 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 통상 구조라면 배당 부족액을 매수인이 승계할 수 있는 유형이지만, 이 사건에는 2026.06.29.자 인수조건변경확약서가 존재한다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 161-1 삼성다빈치 3동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 67.76㎡ · 제3동 1층 101호 |
| 사용승인 | 2019.12.26 |
| 소유자 | 박라엘 (2021.07.23. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 결론은 확약서가 바꾼다
표지수의 전입·점유일 2021.06.30.은 말소기준권리 2021.09.29.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2021.06.03.과 배당요구도 갖춰 우선변제권 역시 행사할 수 있습니다. 원래라면 매각대금에서 보증금을 다 받지 못한 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 표지수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 전입 2021.06.30 확정 2021.06.03 배당요구 2023.07.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 시 인수 0원 |
임차보증금은 255,000,000원으로 현재 최저매각가 179,200,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 집행비용 3,308,800원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 175,891,200원이 배당되고, 부족한 79,108,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 경우 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 약 258,308,800원을 실질취득비용으로 봐야 합니다. 그러나 이 사건은 확약서 때문에 그 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본은 매우 적다
삼성다빈치3동은 총 8세대이고, 전용 67.76㎡의 확인되는 실거래는 2건입니다. 2021.07. 1층이 255,000,000원, 2022.07. 4층이 330,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 67.76㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2022.07 | 67.76㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 평균 | 67.76㎡ | 2건 | 292,500,000원 |
확약을 적용한 실질취득액 179,200,000원은 최신 실거래 330,000,000원의 54.3% 수준이고, 전체 실거래 평균 292,500,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 최신 거래월도 2022.07입니다. 따라서 이 수치만으로 현재 시세 대비 할인폭이 그대로 유지된다고 단정하기보다는 가격 참고자료의 폭이 좁다는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 표지수 보증금 | 255,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 근저당권 · 오혜영 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 표지수 보증금의 부족액은 79,108,800원입니다. 다만 2026.06.29. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제101호입니다.
- 주위환경. 야당과선교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)이며, 토지는 부정형 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 812,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 중로1류와 접합니다.
- 건물표시. 공부상 3동이나 현황 건물 외벽에는 ‘103동’으로 표기돼 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 환금성. 삼성다빈치3동은 8세대이고 확인 실거래는 2건으로, 거래사례 자체가 적어 시세 판단의 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의라는 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 표지수의 주택임차권은 2023.07.19. 등기돼 있습니다. 매각 후 말소 절차가 확약 취지대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 확약 적용 시 실질취득은 179,200,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 79,108,800원을 더한 약 258,308,800원이 비교 기준입니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2021.07. 255,000,000원과 2022.07. 330,000,000원 두 건입니다. 이 두 건만으로 현재 가격을 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조도는 건축물 현황도와 외부관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부와 다소 다를 수 있다고 평가서에 기재돼 있습니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 결론이 바뀐 사건”
이 물건의 핵심은 아주 분명합니다. 표지수의 전입은 말소기준권리보다 빨라 본래 대항력 인수 위험이 있는 구조입니다. 현재 최저가 179,200,000원만 보고 접근하면, 확약이 없는 일반적인 경우 보증금 부족분 79,108,800원이 남아 실질취득비용이 약 258,308,800원까지 올라갑니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.29.자 확약서가 있습니다. 대항력을 포기하고, 우선변제권만 행사하며, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 따라서 확약 적용 시 인수 0원, 실질취득 179,200,000원이 결론입니다. 가격 자체는 과거 확인 실거래보다 낮지만, 삼성다빈치3동은 8세대이고 실거래 표본도 2건뿐입니다. 결국 이 사건은 가격보다 확약서의 효력과 매각조건 반영 여부를 정확히 확인하는 것이 우선인 물건입니다.
