서울남부지방법원 2025타경14113. 영등포동8가 메이준 14층 1407호로, 감정평가상 공부상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 선순위 대항력 임차인입니다. 박민식은 2020.12.08. 임대차계약을 체결했고, 2020.12.28. 전입·점유 및 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2021.12.16. 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차권등기 자체는 2023.01.30.로 말소기준보다 늦지만, 대항력의 출발점은 임차권등기일이 아니라 2020.12.28.의 전입·점유입니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 현재 배당 계산에서는 임차인에게 123,436,000원이 배당되고 11,564,000원이 남습니다.
* 배당 계산상 신건 매각가 126,000,000원에서는 임차보증금 미배당액 11,564,000원이 발생합니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제14층 제1407호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상19층 · 14층 · 사용승인 2012.12.31. |
| 실거래 비교면적 | 12.11㎡ |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.29. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 등기권리는 후순위
말소기준은 2021.12.16. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 영등포구 압류, 박민식 임차권등기, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기는 후순위라도 박민식의 전입·점유·확정일자는 2020.12.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”로 끝내면 안 되고, 대항력에 따른 미배당 보증금 승계 여부를 반드시 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2020.12.28. | 2020.12.28. | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
박민식은 배당요구를 했고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 명세서에서 주택임차권승계인으로 언급되지만 이를 별도의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 물건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
영등포메이준2011의 비교 면적 12.11㎡ 거래 12건 전체 평균은 127,358,333원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 126,000,000원이 전체 평균의 98.9%라 약간 낮아 보입니다. 하지만 2021~2022년의 135,000,000원~145,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
| 전체 평균 | 12.11㎡ | 12건 | 127,358,333원 |
최근 12개월 평균은 115,825,000원, 최신 거래는 2025.08의 119,500,000원입니다. 반면 확약 이행을 전제로 한 현재 실질취득은 최저가와 같은 126,000,000원이며, 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간 대비 -13.0%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 12건 평균 127,358,333원보다 조금 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 박민식 보증금 | 135,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모델상 임차인 보증금 부족분은 11,564,000원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 인수 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 126,000,000원 | 11,564,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 36,411,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 56,211,520원 | 실질 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건은 그 원칙을 조건부 포기·말소가 차단하는 형태입니다. 따라서 유찰 후 가격이 낮아져도 “임차보증금이 사라진 것”이 아니라, 포기 조건이 이행되는 한 매수인에게 청구하지 않는 것이라는 점을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역(지하철5호선) 북측 인근이며, 병원·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 서측으로 광로와 접하고 차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 영등포시장역이 있습니다.
- 용도. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 지하2층/지상19층, 사용승인일은 2012.12.31.입니다.
- 단지 규모. 영등포메이준2011은 80세대이며 비교 거래 면적은 12.11㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 8,674,000원/㎡입니다. 토지는 평지·부정형이며 광대로한면입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 지정사항이 있어 적용 범위를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 선순위 대항력 재확인. 박민식의 전입·점유·확정일자 2020.12.28.은 말소기준 2021.12.16.보다 빠릅니다. 확약이 빠지면 인수형으로 바뀝니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 원칙상 미배당액이 커질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 127,358,333원보다 최근 12개월 평균 115,825,000원과 최신 119,500,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.0%이므로 과거 135,000,000원~145,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 보수 평가. 평균 유찰 9.2회, 낙찰률 0.0%의 경매 통계와 12.11㎡ 소형 주택 특성을 함께 점검하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 위험은 보증금 135,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 신건 배당만 보면 11,564,000원이 남아 매수인에게 이어질 구조지만, 명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원*입니다. 권리상 핵심 위험은 이 조건으로 정리됩니다.
그러나 신건 126,000,000원을 가격 측면에서 좋게 볼 이유는 약합니다. 최근 12개월 평균 115,825,000원의 108.8%이고 최신 거래 119,500,000원보다 높으며, 최근 거래 추세도 -13.0%입니다. 여기에 평균 유찰 9.2회의 경매 통계까지 겹칩니다. 권리는 조건부로 해소, 가격은 보수적으로. 이 물건은 확약 이행 여부를 확인한 뒤 최근 실거래 수준과 환금성을 기준으로 접근해야 하는 사례입니다.
