서울남부지방법원 2025타경14121. 양천구 신월동 지오빌 비동 301호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 216,000,000원, 신건 최저가도 같은 216,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금 220,000,000원이 최저가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 김현학의 임차권은 2021년 등기됐고 보증금은 220,000,000원이지만, 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 배당계산상 발생하는 김현학 미배당액은 매수인이 실질적으로 떠안지 않습니다.
문제는 확약 밖입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 조미리가 별도 점유자로 나타나며 전입일은 2022.09.13입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 조미리를 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 때문에 계산 가능한 실질취득의 바닥은 216,000,000원이지만, 조미리 관련 부담이 확인될 경우 실제 취득부담은 그보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 13-26 지오빌 제비동 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 화곡로3가길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 36.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 · 사용승인 2012.05.02 |
| 소유자 | 조예린 · 2020.05.27 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 2.2억 인수는 확약으로 차단, 별도 점유는 남는다
현재 등기상 가장 중요한 권리는 김현학의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019.05.15, 확정일자는 2019.05.16, 주민등록·점유개시는 2019.06.12이고, 보증금은 220,000,000원입니다. 2021.07.09 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 배당표 기준 최저가 216,000,000원에서 집행비용을 먼저 공제하면 김현학에게 212,176,000원이 배당되고 7,824,000원이 부족합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현학 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.12 | 2019.05.16 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 룰상 미배당 7,824,000원 · 확약으로 포기 |
| 조미리 | 미상 | 2022.09.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
주택도시보증공사는 김현학의 주택임차권 승계 주체로 보며 실제 임차인 수와 보증금에 별도로 중복합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세의 108.0%
지오빌B는 16세대, 사용승인 2012.05.02인 소규모 공동주택입니다. 대상면적은 36.04㎡이고, 면적이 매칭된 거래는 2022.05, 전용 36.9㎡, 3층, 200,000,000원입니다. 시세 집계의 최근 12개월 평균도 200,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 36.9㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 108.0%입니다. 김현학 관련 인수를 확약으로 0원 처리하더라도 계산 가능한 실질취득의 출발점이 이미 216,000,000원이므로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 조미리의 보증금이 확인될 경우 실질취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 김현학 보증금 | 220,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현학 보증금 미배당액은 7,824,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 김현학 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 조미리에게 적용되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김현학 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 216,000,000원 | 7,824,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,800,000원 | 50,419,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,240,000원 | 84,495,360원 | 실질 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월중학교 북서측 인근. 다세대주택, 소규모 공동주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2012.05.02입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 5.5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 380.0㎡, 공시지가 2,548,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 지오빌B는 16세대의 소규모 공동주택이고, 확인된 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 현재 최저가는 그 시세 집계액의 108.0%라 신건 가격만으로 환금성 여유를 확보했다고 보기 어렵습니다.
⑥ 추가 등기 체크
- 기존 근저당. 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
- 부천시 압류. 2022.08.05 압류가 있었으나 2023.06.05 해제, 2023.06.07 말소등기가 이뤄졌습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으며 원인은 2019.07.31 민간임대주택 등록입니다. 입찰 전 매각에 따른 말소·승계 처리와 현재 등록상태를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 경매개시. 2025.12.29 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조미리 보증금부터 확정. 보증금·계약일·확정일자·점유범위를 확인하지 못하면 총 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 김현학 확약만 보고 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
- 확약 문구 원본 대조. 김현학의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 108.0%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 전제해 응찰가를 올릴 근거가 없습니다.
- 실거래 표본. 확인된 면적 매칭 거래가 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매매 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기 기재가 있으므로 매각 이후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 2명으로 파악되는 만큼 현재 점유상태와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.2억 임차권 해소”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 첫인상과 실제 위험이 다릅니다. 김현학의 보증금은 220,000,000원이고 현재 신건 최저가는 216,000,000원이어서 표면상 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약 때문에 김현학의 룰상 미배당액 7,824,000원은 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다. 김현학 인수위험은 해소되는 구조입니다.
그렇다고 안전형으로 뒤집히지는 않습니다. 확약 밖 별도 점유자인 조미리는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 실질 인수액도 계산할 수 없습니다. 가격 역시 216,000,000원으로 최근 시세 200,000,000원의 108.0%입니다. 즉 확정된 2.2억 인수는 해결됐지만, 미상 권리는 남았고 가격도 최근 시세 이상입니다. 현재 단계의 핵심은 “싸게 낙찰받는가”가 아니라 조미리의 권리와 보증금을 먼저 확정할 수 있는가입니다.
