서울남부지방법원 2025타경14125. 오류동 ‘동건수목원’ 제3층 제302호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 존재하지만 그 보증금 잔액을 매수인이 실제로 떠안느냐입니다. 김미는 2021.07.02. 전입·점유를 시작했고 2021.06.07. 확정일자를 갖춰, 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 김미의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 김미의 보증금 290,000,000원은 매수인 실질 인수 0원입니다. 별도로 2025.05.27. 전입한 고한밝은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14125 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 201-3 동건수목원 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.85㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김형훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 HUG 포기조건이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 인수는 ‘확약 조건’ 때문에 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.02 / 2021.06.07 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
| 고한밝 | 미상 | 2025.05.27 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
기계적 유찰 시나리오에는 1회 유찰 시 58,104,000원, 2회 유찰 시 104,643,200원이 매수인 인수액으로 산출되어 있으나, 이는 김미 보증금의 미배당 잔액을 그대로 승계하는 계산입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 김미 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 2.95억은 최근 3.15억보다 낮지만 표본이 얇다
동건수목원은 10세대이며 2018.09.06. 사용승인된 건물입니다. 확인된 실거래는 총 4건, 전체 평균은 316,250,000원입니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026.02.의 315,000,000원 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 46.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2024.09 | 51.16㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2024.01 | 43.26㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 43.26㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 316,250,000원 |
신건 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 315,000,000원의 93.7%입니다. 금액으로는 20,000,000원 낮습니다. 전체 실거래 평균 316,250,000원과 비교해도 최저가는 93.3% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 김미 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 70,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 295,000,000원 가정 시 집행비용 4,930,000원과 김미 보증금 290,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 70,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 484,930,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 김미 관련 미배당 보증금은 HUG 포기·말소 조건으로 매수인 실질 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동 덕일전자공업고등학교 남서측 인근. 다세대·연립·단독주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 3m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층이며 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 가장형 평지이며 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,938,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동건수목원은 10세대이며 확인된 실거래가 4건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 가격 판단 시 단지 평균보다 최근 개별 거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 조건이므로 매각물건명세서에서 그대로 확인해야 합니다.
- 김미 배당관계 확인. 보증금 290,000,000원, 전입 2021.07.02., 확정 2021.06.07., 배당요구 2023.08.02.입니다.
- 고한밝 점유 확인. 2025.05.27. 전입으로 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 315,000,000원 1건이고 최근 추세는 -0.5%입니다. 93.7%라는 비율만으로 가격 여유를 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 실거래 표본이 4건이라 아파트처럼 촘촘한 시세 확인이 어렵습니다.
- 설비·현황 확인. 감정평가에서도 설비의 정상 작동 여부는 경매 진행 시 재확인을 권고하고 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 물건은 김미의 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 임차인이 존재하는 사건입니다. 보증금도 290,000,000원으로 커서 포기조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 승계 여부가 핵심 리스크가 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 김미 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 신건 295,000,000원으로 최근 12개월 거래 315,000,000원보다 20,000,000원 낮아 수치상 할인은 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 추세도 -0.5%이므로 권리조건 확인은 필수, 가격은 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 포기조건이 제대로 적용되면 비교적 정리되지만, 소규모 다세대의 얇은 거래량과 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다.
