서울남부지방법원 2025타경14160. 영등포동7가 메이슨리치 9층 902호, 전용면적 기준 29.97㎡의 오피스텔입니다. 소유자 임유경은 2021.08.07 매매를 원인으로 거래가액 339,000,000원에 취득했고, 같은 시기 이상길이 건물 전부를 임차해 2021.09.06 점유를 시작하고 2021.09.08 주민등록을 마쳤습니다. 이 임차인은 확정일자도 2021.07.29로, 2023.06.08 말소기준인 베리타스자산대부 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
통상이라면 이 유형은 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있어 매우 조심해야 합니다. 실제 342,000,000원 매각 가정 배당표에서도 집행비용 5,588,000원을 제하고 임차인에게 336,412,000원이 배당되어 2,588,000원의 부족분이 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 명시되어 있습니다. 따라서 이상길 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14160 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제9층 제902호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로56길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 29.97㎡ · 13층 건물 내 9층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 임유경 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 해소
말소기준권리는 2023.06.08 접수된 주식회사베리타스자산대부 가압류 6,937,545원입니다. 이후 2023.09.26 등기된 이상길의 주택임차권과 2025.12.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권의 등기 시점만 보면 말소기준권리 이후지만, 실제 임차인의 점유개시는 2021.09.06, 주민등록일은 2021.09.08이므로 대항력 자체는 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상길 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.08 / 2021.07.29 | 339,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 HUG 승계 |
이상길은 2021.09.08 주민등록, 2021.07.29 확정일자, 보증금 339,000,000원으로 확인되며 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 표시되므로 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 1명의 보증금 339,000,000원을 기준으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 0.9% 높다
메이슨리치의 비교 면적은 29.97㎡이며 실거래 12건의 전체 평균은 339,833,333원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 자료를 우선하면, 최근 12개월 평균은 339,000,000원, 최신 거래 역시 2022.11 339,000,000원입니다. 현재 최저가 342,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 30.71㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 30.71㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 29.97㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 339,833,333원 |
실거래 범위는 329,000,000원~359,000,000원이고 전체 평균은 339,833,333원입니다. 다만 최근 12개월 평균 339,000,000원과 최신 거래 339,000,000원을 우선하면 현재 신건 342,000,000원은 둘 다 웃돕니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -0.3%이므로 하락 추세가 나타난 자료에서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 이상길 보증금 | 339,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사베리타스자산대부 | 6,937,545원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 2,588,000원입니다. 다만 매각 조건상 임차인 및 주택임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약을 빼면 인수액이 급증한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 342,000,000원 | 2,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 70,030,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 123,984,320원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 적용되므로 이상길 임차인에 한해서는 각 회차의 실질 인수가 0원입니다. 따라서 이 확약을 반영한 실질취득은 현재 342,000,000원, 1회 유찰 시 273,600,000원, 2회 유찰 시 218,880,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설·병원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 9층 902호이며 사용승인일은 2020.05.21입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·난방·기계식 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·정방형, 토지면적 466.0㎡, 공시지가 6,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 메이슨리치는 18세대이며 비교 실거래 12건의 가격 범위는 329,000,000원~359,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이상길 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 표시됩니다. 보증금 339,000,000원을 별도로 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 342,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 339,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 거래 추세가 -0.3%이므로 전체 평균 339,833,333원만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 조건 재확인. 1회 유찰 시 매각가는 273,600,000원, 2회 유찰 시 218,880,000원입니다. 가격은 내려가지만 확약 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘포기 조건’, 가격은 신건 보류
이 사건은 겉으로 보면 보증금 339,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 2,588,000원, 1회 유찰 시 70,030,400원, 2회 유찰 시 123,984,320원의 미배당액이 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 신건 실질취득액 342,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 339,000,000원보다 높고, 최근 추세도 -0.3%입니다. 메이슨리치 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.9회라는 점까지 감안하면 권리 조건은 확인 후 접근 가능하지만, 신건 가격에는 메리트가 없다는 결론입니다. 이 물건의 핵심은 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 포기·말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지, 그리고 어느 회차 가격에서 접근하느냐입니다.
