서울남부지방법원 2025타경14180. 강서구 화곡동 남성아트빌 제101동 제3층 제302호, 전용 33.49㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김채민으로, 2021.08.18 매매를 원인으로 2021.08.31 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 250,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김의진은 말소기준인 2022.01.21 국민건강보험공단 압류보다 앞선 2021.08.17에 전입·점유를 시작했고 2021.06.01 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 김의진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김의진 관련 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 379-36 남성아트빌 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 33.49㎡ · 지상 6층 건물 중 3층 |
| 단지 / 준공 | 남성아트빌 · 29세대 · 2016.10.20 |
| 소유자 | 김채민 (2021.08.18 매매 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 ‘확약 조건’이 핵심
말소기준은 2022.01.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 국 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 포항시 압류와 현재 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022.03.28 곽윤선의 강제경매개시결정은 2022.08.24 이미 말소됐고, 2023.04.28 공매공고 역시 2023.11.14 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계인은 별도 임차인으로 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 / 2021.06.01 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
| 김하영 | 미상 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김의진·김하영 2명입니다. 주택도시보증공사는 김의진의 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 세거나, 김의진 보증금 250,000,000원과 승계채권을 다시 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
김하영은 2024.11.25 전입으로 말소기준 2022.01.21보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상인 만큼 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 임대차 조건을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 285,000,000원은 최근 거래보다 높다
남성아트빌 전용 33.49㎡와 면적이 일치하는 실거래는 1건입니다. 2021.08, 3층 거래가 250,000,000원이며 최신 거래가와 최근 12개월 평균도 모두 250,000,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 최저가이자 김의진 확약을 반영한 실질취득액은 285,000,000원으로, 최근 시세의 114.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 33.49㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.49㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
즉 현재 신건에서 285,000,000원에 취득하면 임차보증금 인수 때문에 총액이 커지는 것이 아니라, 매각가격 자체가 최근 거래 250,000,000원보다 높은 것입니다. 최저가가 최근 시세보다 낮지 않으므로 “경매라서 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 실거래 표본도 1건뿐이라 시세 판단은 더욱 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 김의진 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 10,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김의진 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 신청채권에는 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
회차별 인수 시나리오 — 확약 반영 여부가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 285,000,000원 | 0원 | 0원 | 285,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,000,000원 | 25,992,000원 | 0원 | 228,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 182,400,000원 | 70,953,600원 | 0원 | 182,400,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 김의진의 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 위 시뮬레이션의 25,992,000원·70,953,600원은 일반 룰상 금액일 뿐 김의진 관련 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 서울신월초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 4필지 일단의 평지·가장형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중이고 북서측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,894,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 남성아트빌은 29세대이고 동일 면적 실거래 표본이 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 매각가 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 김의진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 김하영 임대차 확인. 2024.11.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2023.04.28 한국자산관리공사 공매공고 후 2023.11.14 공매공고 말소 이력이 있으므로 관련 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 인수 위험이 해소돼도 현재 최저가 285,000,000원은 최근 실거래·최근 12개월 평균 250,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 전혀 다른 문제다
이 사건은 처음 보면 대항력 있는 250,000,000원 임차보증금 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 김의진의 전입은 2021.08.17로 말소기준 2022.01.21보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰져 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 이 조건을 반영하면 김의진 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 285,000,000원은 최근 실거래와 최근 12개월 평균 250,000,000원의 114.0%입니다. 남성아트빌은 29세대이고 동일 면적 거래 표본도 1건에 불과하며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.5회·낙찰률 0.0%가 제시돼 있습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 인수는 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 권리상 조건을 확인하는 것과 함께, 현재 가격을 싸다고 평가하지 않는 보수적 접근이 필요합니다.
