서울남부지방법원 2025타경14184. 강서구 방화동 제이스빌 301호, 감정상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 310,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 329,000,000원의 주택임차권입니다. 임재영의 전입·점유개시는 2022.05.30, 확정일자는 2022.05.10이며 말소기준인 서울특별시 압류 2025.04.11보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
최저가 310,000,000원으로 배당하면 집행비용 5,140,000원을 제외한 304,860,000원이 임차보증금에 배당되고, 데이터상 부족분은 24,140,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 남지만, 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각조건과 원본 서류에서 유지되는 한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 6층 건물 중 3층 |
| 전용면적 | 24.24㎡ |
| 사용승인 | 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.05.06 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항 임차권이 먼저, 말소기준은 2025년 압류
말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임재영의 주택임차권은 2024.05.23 등기됐고, 전입·점유 2022.05.30, 확정일자 2022.05.10으로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만 이번 매각은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 이 임차권의 금전적 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 임차권승계인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임재영 | 건물의 전부 · 주거 | 329,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 | HUG 임차권승계 |
실제 임차인은 임재영 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 신청채권자 청구액 329,000,000원과 임차보증금 329,000,000원을 중복 합산하지 않는 것이 핵심입니다.
* 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우. 해당 조건을 적용하지 않은 배당 산식상 매수인 인수액은 24,140,000원입니다.
③ 시세 비교 — 94.2%지만 표본 1건·면적 불일치
제이스빌의 확인 실거래는 1건입니다. 2024.01 거래로 전용 19.31㎡, 4층, 거래가 329,000,000원입니다. 이 사건의 비교 대상 면적은 24.24㎡이며 면적 일치 판정도 불일치입니다. 따라서 최저가 310,000,000원이 집계 시세의 94.2%라는 숫자는 참고할 수 있지만, 이것만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 집계 | 면적 불일치 | 1건 | 329,000,000원 |
현재 최저가와 조건부 실질취득액은 모두 310,000,000원으로, 집계된 거래가 329,000,000원의 94.2%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 면적이 19.31㎡로 본건 24.24㎡와 다르므로 가격 메리트에 큰 가점을 주기 어렵습니다. 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 임재영 보증금 | 329,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 부족분은 24,140,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인에게 남는 금전적 인수액은 실질 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수 위험은 커진다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수액 | 확약 조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 310,000,000원 | 24,140,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 248,000,000원 | 85,272,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 198,400,000원 | 134,177,600원 | 실질 0원* |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건의 시나리오도 신건 24,140,000원, 1회 유찰 시 85,272,000원, 2회 유찰 시 134,177,600원으로 커집니다. 따라서 “유찰되면 그냥 더 싸진다”는 식의 해석은 확약 조건을 빼고 보면 틀립니다. 이번 사건에서만 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 인수 구조를 실질 0원*으로 바꿉니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화초등학교 북동측. 인근에 아파트·다세대주택·단독주택·공원·학교·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 개화산역, 9호선 신방화역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물, 사용승인일 2022.03.02. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 가장형 토지, 제2종일반주거지역이며 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 제이스빌은 20세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 비교거래 면적도 본건과 일치하지 않아 거래가 한 건만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건 원문 확인. 임재영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 실질 인수 0원 판단은 임차권등기 말소 조건이 전제입니다. 조건의 범위와 이행방식을 원본 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.30 등록된 민간임대주택등기는 말소기준 2025.04.11보다 앞섭니다. 현재 존속 상태와 매수 후 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2024.01의 19.31㎡ 1건, 329,000,000원뿐이며 본건 면적 24.24㎡와 일치하지 않습니다.
- 중복 계산 금지. 실제 임차인은 임재영 1명이고 주택도시보증공사는 임차권승계인입니다. 329,000,000원을 별도 보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원*”은 맞지만, 단순 권리물건은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 최저가 310,000,000원은 실거래 집계 329,000,000원의 94.2%이고, 매수인 인수도 실질 0원*입니다. 하지만 그 결론에 도달하는 과정이 중요합니다. 임재영은 2022.05.30부터 대항력을 갖춘 보증금 329,000,000원의 임차인이고, 배당만 계산하면 24,140,000원의 미배당액이 생깁니다. 그 위험을 없애는 것은 일반적인 말소가 아니라 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
가격도 무조건 싸다고 보기는 어렵습니다. 비교거래는 2024.01의 1건뿐이고 면적 19.31㎡로 본건 24.24㎡와 일치하지 않습니다. 게다가 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 별도 검토가 필요합니다. 따라서 이 물건은 주된 보증금 인수 위험은 조건부로 해소되지만, 권리조건과 비교시세를 원본에서 재확인해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
