서울남부지방법원 2025타경14188. 양천구 신월동 미소빌3 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조은영이고, 2019.11.29. 매매를 원인으로 2020.01.20. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 188,000,000원입니다. 가장 중요한 권리는 임상철의 198,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2021.10.19., 확정일자는 2021.09.13.로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다.

표면만 보면 강제경매개시결정일인 2025.12.30.보다 앞선 임차권이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 회차 시나리오에서도 1회 유찰 시 2,388,800원, 2회 유찰 시 41,671,040원의 인수 추정액이 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 매각 조건이 다릅니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 확약을 반영한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 우리은행 근저당은 모두 이미 말소되었습니다. 2015.03.25. 설정된 채권최고액 480,000,000원 근저당은 2015.05.12. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 설정된 84,700,000원 근저당도 2020.01.13. 해지로 말소됐습니다. 2024.12.06. 양천구 압류 역시 2025.01.03. 해제로 말소된 상태입니다.

현재 분석의 중심은 2023.11.01. 등기된 임상철의 주택임차권과 2025.12.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권은 경매개시결정보다 먼저 존재하므로 원칙적으로 선순위 인수 가능 권리입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 별도 조건 때문에 통상의 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임상철은 임대차계약일 2021.09.11., 확정일자 2021.09.13., 전입 및 점유개시 2021.10.19.이고, 2023.11.01. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

③ 회차별 실질취득 — 확약 때문에 낙찰가와 동일

1회·2회 유찰 시 표시된 2,388,800원·41,671,040원은 대항력 임차권을 일반 규칙으로 계산한 인수 추정액입니다. 이 사건에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 적용되므로 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다

미소빌3은 10세대, 사용승인일은 2015.03.18.입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근·과거 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 및 최저가 249,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 임상철 보증금 198,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 46,714,000원이 배당되어 151,286,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양서중학교 남동측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2015.03.18.입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지의 사다리형, 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
• 공시지가. 3,350,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 미소빌3은 10세대 규모이며 직접 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 가격대별 환금성 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 임상철의 주택임차권등기가 조건대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 구조. 실제 임차인은 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 유찰 시 인수액 착시 주의. 일반 계산상 1회 유찰 2,388,800원, 2회 유찰 41,671,040원의 인수 추정액이 생기지만 확약이 적용되면 실질 0원입니다.
• 시세 별도 확인. 최근 실거래 평균과 최신 거래가가 없어 최저가 249,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 임대관계 현장 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건은 보증금 198,000,000원의 대항력 있는 임차권이 경매개시결정보다 먼저 존재하는 구조라서, 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금의 인수 위험을 반드시 계산해야 합니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 2,388,800원, 2회 유찰 시 41,671,040원의 인수 추정액이 표시됩니다.

하지만 매각 조건에서 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 확약이 정상 이행되는 한 실질 인수액은 0원이고, 실질취득액도 각 회차의 낙찰가와 동일하게 봅니다. 권리의 핵심은 “선순위 임차권이 없다”가 아니라 “선순위 임차권의 잔액 인수가 확약으로 제거된다”는 점입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 신건 249,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.