서울남부지방법원 2025타경14204. 강서구 화곡동 센트럴파크아파트 제3층 제304호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 전용면적은 25.43㎡이고 13층 건물 중 3층입니다. 소유자 김태균은 2022.12.25 매매를 원인으로 2023.02.22 소유권이전 등기를 했으며, 등기부 거래가액은 330,000,000원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 권리는 2023.11.20 등기된 장예지의 주택임차권입니다. 보증금 325,000,000원, 전입·점유개시 2023.02.22, 확정일자 2023.01.29로, 말소기준인 2024.11.01 강서구 압류보다 앞섭니다. 등기 원자료상으로는 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 장예지 임차권에 한해서는 원 계산상 15,210,000원의 부족분이 발생하더라도 매수인의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 25.43㎡ · 13층 중 3층 |
| 소유자 | 김태균 · 2022.12.25 매매 · 2023.02.22 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2021.11.15 · 36세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 미상 점유는 남는다
말소기준은 2024.11.01 강서구 압류입니다. 이후 2025.12.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.11.20 장예지 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 구조입니다. 다만 이 사건은 매각조건으로 주택도시보증공사의 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 장예지 관련 인수금은 실질 0원*으로 처리합니다.
또한 2023.02.22 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 매각 전에는 해당 등기의 현재 효력과 말소 여부를 원본에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장예지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.02.22 확정 2023.01.29 | 325,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| CHANG PEIPEI | 미상 | 전입 2024.05.11 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
③ 시세 비교 — 3.15억은 최근 거래대보다 현저히 높다
센트럴파크아파트 전용 25.43㎡의 확인된 거래는 10건입니다. 전체 평균 276,500,000원에는 2022년 330,000,000원~335,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균 193,750,000원, 최신 거래는 2024.05 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 25.43㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 25.43㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.43㎡ | 4건 | 193,750,000원 |
최저매각가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 162.6%입니다. 최신 거래 205,000,000원보다도 높은 수준입니다. 더 중요한 점은 최근 거래군이 과거 거래군보다 -41.6% 낮아졌다는 것입니다. 과거 330,000,000원대 거래를 근거로 현재 315,000,000원이 적정하거나 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 장예지 보증금 | 325,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 계산상 장예지 보증금 부족분은 15,210,000원입니다. 그러나 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. CHANG PEIPEI의 미상 보증금은 이 배당 계산에 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 장예지 원 계산은 늘지만 포기 조건 적용
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 장예지 부족분 | 포기·말소 조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 315,000,000원 | 15,210,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 252,000,000원 | 77,328,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 201,600,000원 | 127,022,400원 | 실질 0원* |
장예지 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 원 계산상 미배당 부족분은 커집니다. 그러나 이 사건은 그 잔액의 반환청구 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 장예지 관련 매수인 인수는 각 회차 모두 실질 0원*으로 반영합니다. 다만 CHANG PEIPEI의 미상 위험은 유찰되어도 자동으로 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중이며 전용 25.43㎡입니다. 2021.11.15 사용승인, 36세대입니다.
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획상 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 기간의 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 주의. 거래 표본은 10건이며 최근 12개월 평균이 193,750,000원으로 과거 거래군보다 크게 낮아져 최근 추세가 -41.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장예지 포기·말소 조건 원문 재확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- CHANG PEIPEI 임대차 확인. 보증금·확정일자·계약 상대방·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일이 2024.05.11이므로 대항력 가능·미상 상태로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.22 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 276,500,000원보다 최근 12개월 평균 193,750,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -41.6% 낮습니다. 과거 330,000,000원대 거래를 기준으로 신건 315,000,000원을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해소되지만, 아직 닫힌 위험이 아니다”
이 물건은 한눈에 보면 보증금 325,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 장예지 임차권 자체의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. CHANG PEIPEI의 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 위험은 장예지에 관한 포기 조건의 적용 대상이 아닙니다. 가격도 신건 315,000,000원이 최근 12개월 평균 193,750,000원의 162.6%이고 최신 205,000,000원보다 높으며, 거래 추세는 -41.6%입니다.
주된 인수는 해소됐지만 미상 임차가 남고, 가격은 최근 시세 이상. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니며, CHANG PEIPEI의 임대차 실체가 확인되기 전에는 권리비용 자체도 완전히 확정할 수 없습니다.
* 매각물건명세서 비고에 기재된 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다. 이 조건은 장예지 임차권에 한해 적용하며 CHANG PEIPEI의 미상 임대차에는 적용하지 않습니다.
