서울남부지방법원 2025타경14222. 금천구 시흥동 웨스트오션 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.01.03이고, 소유자 김연희는 2022.02.06 매매계약을 원인으로 2022.02.28 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 말소기준입니다. 2022.01.12 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2022.02.25 이미 말소됐고, 현재 제시된 말소기준권리는 2023.09.05 국의 압류입니다. 임차인 김금주는 그보다 앞선 2022.02.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.07이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙적으로 이런 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 될 수 있지만, 이 사건은 매각조건에 포함된 포기·말소 조항이 그 위험을 실질적으로 제거하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-15 웨스트오션 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호 |
| 사용승인일 | 2022.01.03 |
| 소유자 | 김연희 (2022.02.06 매매 · 2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘매각조건’이 결론을 바꾼다
2022.01.12 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 3,561,600,000원 근저당권이 있었지만 2022.02.25 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 그 다음 핵심 시점이 김금주의 2022.02.25 전입·점유입니다. 이후 2023.09.05 국의 압류가 말소기준이 됐기 때문에 김금주의 대항력은 선순위입니다. 임차권등기는 2023.12.12 이뤄졌고, 2025.12.31 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김금주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 2023.12.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 HUG 승계인 기재 |
실제 임차인은 김금주 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 230,000,000원을 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
이 조건은 김금주 및 명세서에 기재된 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 그 범위 밖의 별도 점유·임차관계가 확인될 경우에는 그 권리관계를 별도로 검토해야 합니다.
③ 실질취득·회차 시나리오 — 유찰 시 룰상 인수액과 실제 결론을 구분
현재 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원입니다. 현재 회차 배당추정에서는 김금주 보증금 230,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액도 0원입니다. 유찰 가정에서는 일반적인 대항력 임차인 계산상 미배당 보증금 인수가 발생하는 숫자가 나오지만, 이 사건은 위 포기·말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 다시 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 룰상 인수 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 6,826,000원 | 223,174,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 0원 | 230,000,000원 | 40,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 0원 | 230,000,000원 | 78,719,360원 | 0원 |
40,699,200원·78,719,360원은 포기·말소 조건을 반영하지 않은 일반 룰상 계산값입니다. 본 사건의 매각조건을 반영하면 김금주 및 명세서상 승계인 관련 실질 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 김금주 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 6,826,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,174,000원, 김금주 보증금 230,000,000원, 주택도시보증공사 6,826,000원으로 매각대금 241,000,000원이 전부 배분됩니다. 신청채권자 청구액 230,000,000원 중 미배당액은 223,174,000원입니다. 국의 압류와 관련한 실제 조세채권 및 우선순위는 원본 배당자료에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호입니다.
- 주위환경. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울신흥초등학교 북도측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지 이용. 완경사 지대에서 자체지반을 평탄하게 조성한 4필 일단의 장방형 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김금주 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김금주 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.28 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 말소·승계 처리 여부를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 2023.09.05 국의 압류가 말소기준으로 제시되어 있으므로 조세채권의 실제 금액과 법정기일, 배당순위를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가 241,000,000원과 비교할 최근 동일·유사 물건 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건인 만큼 실제 현 점유상태와 인도 시점, 임차권등기 말소 진행을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “매수인 인수”는 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 김금주는 2022.02.25 전입·점유를 시작한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 230,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 유찰로 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있어, 단순히 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 따라서 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다. 반면 말소기준 이전의 민간임대주택등기, 국의 압류, 실제 조세배당은 별도로 확인해야 합니다. 그리고 시세 비교자료가 없는 만큼 권리 부담이 해소됐다는 사실을 곧바로 ‘가격이 싸다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리상 핵심 함정은 매각조건으로 상당 부분 제거됐지만, 입찰가 판단과 선행등기 확인을 끝낸 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
