의정부지방법원 2025타경1815. 남양주시 진접읍 장현리 113-13에 소재한 대지·토지 관련 경매입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설(세탁소: 작업실·보관실·사무실·탕비실·화장실 등)로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2023.02.14. 진접새마을금고가 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 박미옥의 근저당권 120,000,000원, 경기신용보증재단의 가압류 35,000,008원, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기 권리만 보면 매수인이 별도 인수할 금액은 없습니다. 그러나 이 사건의 난점은 임차권이나 선순위 권리가 아니라 토지 이용상태와 특별매각조건입니다. 특히 목록3에 농지취득자격증명이 요구되며, 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘도로’가 다릅니다. 권리분석을 통과해도 농취증과 원상회복 가능성을 정리하지 않으면 입찰 자체의 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1815 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 113-13 · 경기도 남양주시 진접읍 금강로1605번길 23-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(세탁소: 작업실·보관실·사무실·탕비실·화장실 등) |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 406,257,500원 / 406,257,500원 (신건) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 198.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 753,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 임차인 보증금의 매수인 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 말소기준은 2023.02.14. 설정된 진접새마을금고 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤의 박미옥 근저당권, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 실거래 비교보다 유찰별 배당 부족액을 본다
비교 가능한 실거래 시세 자료는 사용하지 않고, 제공된 유찰 시나리오만으로 가격 구조를 봅니다. 현재 신건 최저가는 406,257,500원, 1회 유찰 시 325,006,000원, 2회 유찰 시 260,004,800원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 406,257,500원 | 347,000,008원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 325,006,000원 | 319,655,916원 | 27,344,092원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 260,004,800원 | 255,564,733원 | 91,435,275원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 박미옥의 청구액 120,000,000원 중 예상배당이 63,564,733원으로 줄어 신청채권 전액 변제가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,257,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,462,575원 |
| 을구 3번 근저당권 · 진접새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박미옥 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,000,008원 | 35,000,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,794,917원 |
현재 회차 406,257,500원을 기준으로 채권자 청구액 347,000,008원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 52,794,917원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 특별매각조건 — 이 사건의 실제 핵심
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장승초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 근린생활시설로서 세탁소의 작업실·보관실·사무실·탕비실·화장실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층이며 외벽은 징크판넬 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥은 장판지깔기 및 타일붙임 등, 창호는 알루미늄새시입니다.
- 설비. 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 토지 형상. 토지면적 198.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 753,100원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이며, 확인된 임차인은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록3 농지취득자격증명이 특별매각조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부와 제출 절차를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험 확인. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 전제로 입찰해야 합니다.
- 현황 도로 문제 확인. 공부상 ‘전’인 목록3이 현황 ‘도로’이므로 전용허가 여부와 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 각 목록과 건물·토지의 실제 점유·이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 별도. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가가 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 조건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2023.02.14. 진접새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 공부상 ‘전’과 현황 ‘도로’의 불일치, 전용허가가 없을 경우의 원상회복명령 가능성, 그리고 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 실제 입찰 위험을 좌우합니다. 등기 인수는 0원, 행정·이용 리스크는 사전확인 필수. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 농취증과 토지 현황을 확정하는 것입니다.
