서울남부지방법원 2026타경72. 가산동 대륭테크노타운17차 9층 907호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사에이피브이에스플러스로, 2019년 4월 15일 거래가 510,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 520,800,000원이 말소기준권리이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 끝나지 않습니다. 임차인 중 주식회사 허밍디엑스,성치준의 전입일이 2017년 3월 30일로 말소기준일인 2019년 4월 15일보다 앞서고, 보증금은 19,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 잡혀 있습니다. 또한 토지에는 2015년 5월 29일 설정된 금천구 지상권이 말소되지 않고 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경72 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 670 대륭테크노타운17차 제9층 제907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2015.05.15 |
| 소유자 | 주식회사에이피브이에스플러스 (2019.04.15 소유권 취득 · 거래가 510,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 511,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 520,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금과 토지 지상권은 인수
신한은행 근저당 이후에 남아 있는 2022년 8월 30일 국 압류, 2024년 12월 26일 국민건강보험공단 압류, 2026년 3월 13일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2021년 국 압류와 2024년 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1건이 실질취득가를 올린다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 허밍디엑스,성치준 | 2017.03.30 | 19,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 19,000,000원 |
| 성치준 | 2021.06.20 | 미상 | 1,900,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
성치준 명의의 2021년 6월 20일 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 이 기재의 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 2017년 전입으로 기재된 주식회사 허밍디엑스,성치준은 말소기준권리보다 앞서며, 배당 계산상 보증금 19,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 511,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,512,000원 |
| 인수 · 주식회사 허밍디엑스,성치준 보증금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 520,800,000원 | 503,688,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신한은행은 503,688,000원을 배당받고 17,112,000원이 미배당됩니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 대항력 임차보증금 19,000,000원은 배당금 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 1,900만원은 별도
| 시나리오 | 낙찰가 | 인수보증금 | 금전 기준 실질취득 | 신한은행 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 511,200,000원 | 19,000,000원 | 530,200,000원 | 17,112,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 408,960,000원 | 19,000,000원 | 427,960,000원 | 118,329,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 327,168,000원 | 19,000,000원 | 346,168,000원 | 199,012,352원 |
이 사건에서는 보증금 19,000,000원이 각 회차의 낙찰가보다 작으므로, 회차별 금전 기준 실질취득은 낙찰가 + 19,000,000원으로 계산됩니다. 다만 토지의 별도등기 지상권은 이 금액에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 지식산업센터로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물이며 대상은 9층 907호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역 북서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4~6차로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·냉난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 계산. 현재 회차에서는 511,200,000원이 아니라 인수보증금을 더한 530,200,000원을 금전 기준 출발점으로 잡아야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 2017.03.30 전입의 주식회사 허밍디엑스,성치준에 대한 점유·계약관계와 보증금 19,000,000원의 현존 여부를 원본 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 성치준 별도 기재 확인. 2021.06.20 전입 기재는 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차 관계의 중복 여부와 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 지상권 원문 확인. 2015.05.29 제46895호 금천구 지상권은 말소되지 않고 인수되는 것으로 명시돼 있으므로 설정 목적·범위·존속 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 구분. 신한은행 미배당은 매수인 인수액이 아니지만, 대항력 임차보증금은 배당과 별도로 매수인 부담입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건의 현재 최저가는 감정가 639,000,000원의 80%인 511,200,000원입니다. 하지만 권리분석의 기준 금액은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 19,000,000원을 더하면 금전 기준 실질취득은 530,200,000원이고, 대지권의 목적인 토지에는 별도로 말소되지 않는 금천구 지상권도 존재합니다. 반면 신한은행 근저당과 그 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 이 사건의 핵심은 소멸권리보다 ‘남는 권리’를 먼저 계산하는 것입니다. 실거래 비교 없이 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없으므로, 가격 판단은 실질취득액과 인수권리 확인을 전제로 별도로 해야 합니다.
