서울남부지방법원 2026타경72. 금천구 가산동 대륭테크노타운17차 제9층 제907호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사에이피브이에스플러스이고, 2019.04.15. 소유권을 이전받으면서 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 520,800,000원이며 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부의 말소기준만 보면 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차기록과 대지권 토지의 별도등기입니다. 2017.03.30. 전입한 주식회사 허밍디엑스,성치준은 보증금 19,000,000원, 월차임 1,900,000원으로 조사됐고 대항력이 인정되어 배당으로 회수되지 않는 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경72 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 670 대륭테크노타운17차 제9층 제907호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 제9층 제907호 · 사용승인일 2015.05.15 |
| 소유자 | 주식회사에이피브이에스플러스 · 2019.04.15. 소유권이전 · 거래가액 510,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 639,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 520,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 부담을 분리해야 한다
현재 말소기준은 2019.04.15. 주식회사신한은행 근저당권 520,800,000원입니다. 그 뒤의 2022.08.30. 국 압류, 2024.12.26. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.12.20. 국 압류와 2024.03.26. 국민건강보험공단 압류, 2025.05.15. 신용보증기금 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 19,000,000원은 낙찰자가 승계
| 점유·임차 기록 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 허밍디엑스,성치준 | 2017.03.30 | 19,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 19,000,000원 |
| 성치준 | 2021.06.20 | 미상 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
핵심은 첫 번째 기록입니다. 전입일 2017.03.30.은 말소기준권리인 신한은행 근저당 2019.04.15.보다 앞서고, 조사 결과도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 보증금 19,000,000원에는 우선변제권이 없어 예상배당액은 0원이고, 보증금 전액 19,000,000원을 매수인이 인수합니다.
반면 성치준 명의의 2021.06.20. 전입 기록은 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않지만, 현재 분석상 매수인 승계액으로 잡힌 금액은 앞선 대항력 임차보증금 19,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 “싸다”는 결론을 낼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 639,000,000원인 신건입니다. 그러나 낙찰대금만 지불하면 끝나는 구조가 아니어서 가격 판단 기준은 최소한 최저가 639,000,000원 + 인수보증금 19,000,000원 = 실질취득 658,000,000원으로 잡아야 합니다.
동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 지식산업센터라는 실제 이용상태와 인수권리를 함께 놓고 별도의 시장가격 확인이 필요한 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 639,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,790,000원 |
| 인수 · 주식회사 허밍디엑스,성치준 보증금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 520,800,000원 | 520,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,410,000원 |
현재 회차 매각가 639,000,000원에서는 집행비용 8,790,000원과 신한은행 근저당 520,800,000원이 배당되고 소유자 잔여는 109,410,000원입니다. 대항력 임차보증금 19,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 639,000,000원 | 520,800,000원 | 0원 | 19,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 511,200,000원 | 503,688,000원 | 17,112,000원 | 19,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 408,960,000원 | 402,470,400원 | 118,329,600원 | 19,000,000원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 내려가더라도 이 사건에서 확인되는 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 19,000,000원으로 동일합니다. 따라서 회차별 최저가만 보지 말고 매각대금과 인수액을 분리해 계산해야 합니다. 대지권 토지 지상권은 이 금액 계산과 별개의 존속 권리입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제907호는 감정평가상 지식산업센터로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 동일하게 지식산업센터 이용을 명시합니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역(지하철1호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제9층 제907호이며 사용승인일은 2015.05.15입니다. 전기·위생·급배수·소화·냉난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 북동측으로 왕복4~6차로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 확인. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 가격과 환금성은 입지·용도만으로 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 639,000,000원에 대항력 임차보증금 19,000,000원을 더한 658,000,000원을 최소한의 금액 기준으로 보세요.
- 지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 존속하는 2015.05.29. 제46895호 금천구 지상권의 범위와 내용을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 2017.03.30. 전입 기록의 보증금 19,000,000원 승계 조건과 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 기록. 2021.06.20. 전입한 성치준 기록은 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 조사돼 있으므로 계약관계와 점유현황을 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 수치가 확인되지 않는 상태에서는 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 매각기일. 매각기일은 2026.08.26입니다. 최신 등기사항과 매각물건명세서의 변동 여부를 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로는 부족하다
이 사건의 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2019.04.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 낙찰자 관점에서는 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다.
말소기준보다 앞선 임차기록 때문에 보증금 19,000,000원을 승계하고, 대지권의 목적인 토지에는 금천구 지상권이 그대로 남습니다. 따라서 639,000,000원 신건의 금액상 실질취득은 658,000,000원이며, 별도로 금액화되지 않은 지상권 부담도 검토 대상입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 “신건이라 안전하다”, “최저가가 싸다”는 결론은 근거가 없습니다. 말소되는 권리보다 인수되는 두 요소를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
