서울남부지방법원 2026타경79. 서울 강서구 가양동 디아인스 2층 203호로, 집합건축물대장 기준 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 285,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 박근수이며, 2024년 12월 27일 설정된 나경숙의 채권최고액 100,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 광탄농업협동조합, 서서울농업협동조합, 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 조은아가 확인되고, 전입일은 2022.03.04입니다. 이는 말소기준보다 약 2년 9개월 앞섭니다. 그러나 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰자의 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경79 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로49길 39-59 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 지상 7층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2016.02.18 |
| 소유자 | 박근수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나경숙 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입자는 별도
2016년 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 2024년 1월 소동기 앞으로 대물변제에 의한 소유권이전이 있었지만, 같은 해 5월 합의해제로 그 이전등기가 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.27 나경숙 근저당 100,000,000원입니다.
그 뒤 등기된 광탄농업협동조합 가압류 44,893,101원, 서서울농업협동조합 가압류 1,312,161,059원, 주택도시보증공사 가압류 199,000,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 매수인에게 남는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은아 | 미상 | 2022.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 낙찰자 인수금액과 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 확인될 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 나경숙 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광탄농업협동조합 | 44,893,101원 | 44,893,101원 |
| 3. 가압류 · 서서울농업협동조합 | 1,312,161,059원 | 135,316,899원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 총 채권액은 1,656,054,160원, 채권자 배당액은 280,210,000원, 미배당은 1,375,844,160원입니다. 이 모형에는 조은아의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당·인수 가능성이 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 할인율만으로 판단 금지
이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격 자료는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 285,000,000원을 시장시세로 동일시하거나, 1회 유찰 시 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원이라는 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 285,000,000원 | 280,210,000원 | 1,375,844,160원 | 100,000,000원 전액 |
| 1회 유찰 시 | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 1,432,046,160원 | 100,000,000원 전액 |
| 2회 유찰 시 | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 1,477,007,760원 | 100,000,000원 전액 |
특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 가격 판단 기준 자체가 달라질 수 있습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다. 현재 단계에서 유찰 가격만으로 투자성을 높게 평가하기 어려운 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설 기준으로 환금성과 대출 조건을 판단해야 합니다.
- 입지. 양천초등학교 북측 인근으로 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 사용승인일은 2016.02.18입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·주차. 북서측 약 8m 포장도로와 북측 약 4m 포장도로에 접하며, 옥내 1대·옥외 9대의 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 4,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조은아 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 인수금액과 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 점유·대항력 원본 확인. 2022.03.04 전입이 말소기준보다 빠르므로 실제 점유 여부, 전입세대열람, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 가능성과 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용으로 가정하지 말고 금융·임대수요·환금성을 근린시설 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 감정가 또는 유찰률만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 재산정. 현재 예상배당에는 임차인의 보증금이 반영되지 않았습니다. 보증금 확인 후 배당과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 다르다
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준인 나경숙 근저당 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 2022.03.04 전입한 조은아가 존재하고 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 이 한 가지가 이번 물건의 핵심입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차위험은 미확정”입니다. 배당모형에서 매수인 인수가 0원으로 계산됐다는 이유만으로 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 특히 근린시설·사무소 물건이고 비교 가능한 실거래 근거도 없어, 신건 최저가 285,000,000원 자체의 가격 메리트 역시 확인되지 않았습니다. 입찰 전 선순위 전입자의 보증금 확인이 가장 먼저입니다.
