서울남부지방법원 2026타경79. 가양동 디아인스 제2층 제203호로, 집합건축물대장 기준 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 285,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 228,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.12.27 설정된 나경숙의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이고, 이후 광탄농업협동조합·서서울농업협동조합· 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 조은아의 전입일은 2022.03.04입니다. 이는 말소기준권리보다 약 2년 9개월 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경79 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로49길 39-59 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인 2016.02.18 |
| 소유자 | 박근수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나경숙 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2016.02.29 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 2024.12.27 나경숙 근저당이 현 말소기준이고, 그 이후 설정된 광탄농업협동조합 가압류 44,893,101원, 서서울농업협동조합 가압류 1,312,161,059원, 주택도시보증공사 가압류 199,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은아 | 미상 | 2022.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 228,000,000원
현재 최저매각가는 228,000,000원으로 감정가 285,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 182,400,000원(64%), 3회 유찰 시는 145,920,000원(51.2%)입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 시세를 근거로 현재 가격이 싸다고 단정할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 특히 제2종근린생활시설(사무소)이므로 주거용 집합건물의 일반적인 거래가와 단순 비교하지 않는 것이 안전합니다. 현재 가격 판단의 우선순위는 할인율보다 선순위 전입자의 실제 보증금 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 나경숙 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광탄농업협동조합 | 44,893,101원 | 44,893,101원 |
| 3. 가압류 · 서서울농업협동조합 | 1,312,161,059원 | 79,114,899원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,656,054,160원 중 채권자 배당액은 224,008,000원, 미배당액은 1,432,046,160원입니다. 이 배당표에는 조은아의 미상 보증금이 반영돼 있지 않으므로 실제 매수인 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양천초등학교 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 기준 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 2016.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 주차·도로. 북서측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 접하며 옥내 1대·옥외 9대 주차시설이 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공시지가 4,970,000원/㎡, 토지면적 367.0㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조은아 보증금 확인. 전입일 2022.03.04가 말소기준 2024.12.27보다 빠릅니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 인수 가능성을 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 점유부분이 미상인 만큼 현장 점유 상태와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 사용 목적과 금융·환금성 판단을 이에 맞춰야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산상 매수인 인수액이 별도로 반영되지 않았어도, 미상 보증금까지 자동으로 소멸한다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 전입자가 먼저다
이 물건은 감정가 285,000,000원에서 한 차례 유찰돼 228,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.12.27 나경숙 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 2022.03.04 전입한 조은아가 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 단계에서는 “인수 0원”이나 “감정가의 80%라 싸다”고 단정하기보다, 선순위 전입자의 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 것이 우선입니다.
