의정부지방법원 2025타경2733. 경기도 구리시 갈매동 구리갈매아너시티 1층 133호의 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2023년 2월 20일 최창미 명의로 소유권이 이전된 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2025년 하나자산신탁의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만, 현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 권리는 없고 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 권리구조 자체보다 신건 264,000,000원에 이 상가를 취득할 경제성이 있는지를 별도로 판단하는 편이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 1층 133호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 최창미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 187,080,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
2022년 12월 21일 우리자산신탁 명의의 신탁 소유권보존 등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 2월 20일 신탁등기가 말소되면서 최창미에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 1번 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 2025년 2월 10일 하나자산신탁 가압류 239,428,810원, 2025년 7월 14일 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·용도 — 1층 공실 근린생활시설
감정평가상 본건은 구리갈매아너시티 단지 내 1층 133호이며, 현재 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 외벽은 복합판넬 및 통유리, 창호는 하이샷시창호 마감입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,496,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나자산신탁 | 239,428,810원 | 19,504,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 264,000,000원을 가정하면 집행비용 4,496,000원, 하나은행 근저당 240,000,000원, 하나자산신탁 가압류 19,504,000원으로 전액 소진됩니다. 전체 채권액 479,428,810원 중 259,504,000원이 배당되고 219,924,810원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 219,924,810원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 271,985,610원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 313,634,250원 | 0원 |
신청채권 청구액은 187,080,784원입니다. 현재 회차에서는 하나은행 배당액이 240,000,000원으로 산정돼 신청채권 청구액을 충족하는 시나리오이고, 1회 유찰 시에도 하나은행 배당액 207,443,200원으로 청구액을 충족합니다. 반면 2회 유찰 시에는 하나은행 배당액이 165,794,560원으로 낮아져 신청채권 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 구리갈매아너시티 단지 내에 있으며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m 내외 도로, 북측 및 동측으로 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설이므로 매수 전 실제 상권 유동, 임대수요, 예상 임대료와 공실기간을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2023.02.20 하나은행 근저당 240,000,000원이며 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유. 감정평가상 공실이지만 현장 방문 시 실제 점유상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익. 근린시설이므로 예상 임대료·관리비·부가세·공실률을 반영해 264,000,000원의 매입가격을 역산해 볼 필요가 있습니다.
- 상권. 구리갈매아너시티 단지 내 1층 133호의 실제 보행동선, 가시성, 전면폭, 인접 점포 업종을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 211,200,000원, 2회 유찰 시 168,960,000원으로 낮아집니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 대조해 최종 판단하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 하나자산신탁 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크게 남더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 1층 공실 근린생활시설입니다. 신건 최저가 264,000,000원이 곧 적정 투자금액이라는 의미는 아닙니다. 권리는 단순하지만, 실제 수익성과 환금성은 임대료·공실·상권 확인 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
