의정부지방법원 2025타경2801. 남양주시 별내동 1138-5, 도로명 식송2로 45에 위치한 토지 253.0㎡와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택이고, 2021.04.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 1,731,873,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 현재 소유자는 조기운입니다. 이 사건에서 계산된 말소기준권리는 2024.05.21. 주식회사 하나은행의 가압류 67,377,593원입니다. 이후 주식회사 비케이씨머티리얼의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류, 이현교의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기가 지워지는 것과 임차보증금 인수 위험이 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1138-5 · 경기도 남양주시 식송2로 45 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 253.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,841,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 2021.04.13. 사용승인 · 외벽 돌붙임 · 샷시창 |
| 소유자 | 조기운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,731,873,000원 / 1,731,873,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리누리새마을금고 / 724,850,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024.05.21. 하나은행 가압류입니다. 과거 2023.10.04. 하나은행 가압류 13,362,006원과 2023.10.12. 한국주택금융공사 가압류 117,565,446원은 각각 2024.02.28.과 2024.05.13. 말소됐습니다. 2021.05.24. 설정된 이문휘경동새마을금고 근저당 840,000,000원과 2022.05.30. 이효성 근저당 1,000,000,000원도 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 4명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재호 | 2021-09-17 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 이슬 | 2023-02-24 | 2023-02-07 | 미상 | 대항력 있음 | 있음 | 승계 위험 미상 |
| 김도경 | 2023-07-26 | 2023-07-26 | 미상 | 대항력 있음 | 있음 | 승계 위험 미상 |
| 이현교 301호 · 3층 중 80.51㎡ | 2024-05-08 | 2024-05-08 | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 현 배당가정 0원 |
| 정중현 | 2025-03-05 | 2025-03-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 이현교는 2024.03.11. 임대차계약, 2024.05.07. 점유개시, 2024.05.08. 주민등록·확정일자를 갖추고 보증금은 330,000,000원입니다. 2025.08.21. 임차권등기명령도 마쳤습니다. 현재 1,731,873,000원 매각가를 전제로 한 배당표에서는 이 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 이현교에 관한 매수인 인수액은 배당 가정상 0원입니다.
반면 이슬·김도경·장재호는 모두 대항력은 있지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 세 사람에 대해서는 배당 후 미배당액을 계산할 수 없고, 매수인의 총 인수액도 확정할 수 없습니다. 이 때문에 현재 최저가 1,731,873,000원만을 실질 취득비용으로 보고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래가보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 문제는 대항력 임차인 3명의 보증금이 확인되지 않아 최저가 + 인수액으로 계산하는 실질취득가 자체가 아직 미정이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,731,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,718,730원 |
| 1. 임차인 이현교 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 67,377,593원 | 67,377,593원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 비케이씨머티리얼 | 53,769,622원 | 53,769,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,261,007,055원 |
위 배당 가정은 집행비용 19,718,730원, 이현교 보증금 330,000,000원, 하나은행 67,377,593원, 비케이씨머티리얼 53,769,622원을 반영한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이슬·김도경·장재호의 보증금도 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,731,873,000원 | 0원 | 1,261,007,055원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,385,498,400원 | 0원 | 918,096,201원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,108,398,720원 | 0원 | 643,767,518원 |
표면상 확인된 채권만 놓고 보면 2회 유찰 시까지 미배당은 0원입니다. 하지만 이 결과에 보증금 미상 대항력 임차인의 채권액은 반영할 수 없습니다. 따라서 유찰로 최저가가 1,385,498,400원이나 1,108,398,720원으로 내려가더라도 그 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 인수될 미배당 보증금이 있으면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 다가구주택으로 이용 중이며, 건물은 2021.04.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 3층입니다.
- 입지. 별내IC 서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·노변 근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 토지. 253.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 소로1류에 접합니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 구비되어 있으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 3건부터 확정. 이슬·김도경·장재호의 임대차보증금과 계약 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 이현교 배당순위 확인. 보증금 330,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 당해세·최우선변제 등을 포함해 재검증해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 우리누리새마을금고 청구액 724,850,575원과 등기상 권리변동·제이비우리캐피탈 근저당권 이전 관계를 원본 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물을 포함한 실제 매각 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 1,731,873,000원의 가격 경쟁력은 별도 시세조사 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 신건 1,731,873,000원이라는 숫자보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 실제 임차인 5명 중 4명이 대항력을 갖고 있고, 그중 이현교를 제외한 3명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 확인된 배당표에서 미배당이 0원이라는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다.
또한 비교 실거래 시세가 없어 감정가 1,731,873,000원이 싸거나 비싼지도 판단할 수 없습니다. 이 물건의 입찰 순서는 명확합니다. 대항력 임차인 3명의 보증금을 먼저 확정하고 → 실제 배당액과 인수액을 계산한 뒤 → 그 실질취득가를 별도 확인한 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리 확인 우선입니다.
