의정부지방법원 2025타경70743. 남양주시 진접읍 부평리의 공장·제1종 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 3~5는 공장, 기호 7은 사무실 등으로 이용 중이고, 토지에는 공장용지뿐 아니라 임야와 도로가 섞여 있습니다. 특히 목록 8~10은 임야로 맹지, 목록 11~14는 도로, 목록 12는 지분경매입니다. 일반적인 단일 공장 한 동을 사는 구조보다 물건 자체가 복합적입니다.

등기상 말소기준은 2022.09.06 접수된 북수원신용협동조합 근저당권 2,004,000,000원입니다. 이후 데이터상 매각으로 소멸하는 근저당권들이 이어져 있어 등기부 후순위 담보 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 이은광은 말소기준보다 앞선 2022.04.04 전입이고, 보증금 20,000,000원에 대항력이 있어 배당으로 회수되지 않는 보증금을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

2020년에 설정됐던 연수송도신용협동조합·인천한마음신용협동조합·김현진의 근저당권은 2022.09.07 해지로 이미 말소됐고, 2020.11.19 오금복 가압류 57,000,000원도 2021.09.28 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.06 북수원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 인천한마음신용협동조합 근저당권과 이후 김용임·정준호 근저당권, 경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸 처리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 1명은 보증금 승계

주식회사 만경·주식회사 굿프렌드·이민호는 모두 말소기준일 2022.09.06 이후 전입이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이민호는 보증금이 미상이나 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 반면 이은광은 말소기준보다 약 5개월 앞서 전입했고 대항력이 인정돼, 보증금 20,000,000원 승계가 실제 취득원가에 더해집니다.

③ 유찰과 가격 해석 — 감정가 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다

감정가 5,797,496,900원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,988,542,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만, 감정가는 곧바로 시장가격을 뜻하지 않습니다. 특히 이 사건은 공장·근린생활시설과 여러 성격의 토지가 함께 묶여 있고 맹지·도로·지분경매가 포함된 복합 물건이므로 “감정가에서 65.7% 내려왔으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.

가격 판단의 출발점도 최저가 1,988,542,000원이 아니라 임차보증금 인수를 합친 2,008,542,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,391,979,400원, 5회 유찰 시 974,385,579원으로 내려가지만, 두 경우에도 이은광의 20,000,000원 인수는 그대로 남는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,988,542,000원 가정)

예상배당은 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서 채권 합계 4,772,000,000원 중 1,966,256,580원이 배당되고, 미배당은 2,805,743,420원입니다. 이 미배당 담보채권은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 금액이며, 매수인이 인수하는 금액과는 구분해야 합니다. 매수인의 별도 인수액은 이은광 보증금 20,000,000원입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 주위환경. 평촌교 북동측 근거리에 위치하며 자연취락, 중소규모 공장, 물류창고, 농경지, 임야가 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 이용상태. 기호 3~5는 공장, 기호 7은 사무실 등 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 건물. 기호 3~5는 일반철골구조 패널지붕 단층, 기호 7은 경량철골구조 패널지붕 단층입니다. 사용승인일은 각각 2019.12.30, 2019.04.15입니다.
• 토지 구성. 목록 1·2는 공장용지, 목록 6·7은 근린생활시설 및 부지, 목록 8~10은 임야로 맹지, 목록 11~14는 도로이며 목록 12는 지분경매입니다.
• 규제. 계획관리지역을 비롯해 농림지역·보전관리지역이 함께 나타나며 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 토지 정보. 공장용지·공업용, 완경사·부정형·세로한면(가), 공시지가 395,200원/㎡, 토지면적 4,160.0㎡ 정보가 확인됩니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 매각조건 — 일괄매각과 제시외 물건을 분리해서 확인

이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 다음 제시외 시설은 철거·이동이 용이하다는 이유로 평가와 매각에서 제외됩니다.

목록 8~10 지상 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다. 따라서 현장에서는 매각에 포함되는 제시외 건물·수목과 위 네 개의 제외 시설을 구분해 실제 점유·이용상태와 함께 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 최저가 1,988,542,000원에 이은광 보증금 20,000,000원을 더한 2,008,542,000원을 권리 기준 취득원가로 놓고 검토해야 합니다.
• 이은광 점유·보증금 확인. 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액 인수가 반영돼 있습니다. 명도 조건과 실제 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 나머지 임차인 점유 확인. 주식회사 만경·주식회사 굿프렌드·이민호는 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 실제 사용 부분과 인도 범위는 별도의 현장 확인 대상입니다.
• 맹지 임야 분리평가. 목록 8~10은 임야로 맹지입니다. 공장·근린시설과 같은 환금성으로 평가하면 안 됩니다.
• 목록 12 지분경매 확인. 전체 소유권 취득과 다른 지분경매의 법적·이용상 제약을 개별 확인해야 합니다.
• 도로 목록 확인. 목록 11~14가 도로이므로 공장·근린시설의 진입·사용에 어떤 역할을 하는지 지적도와 현황을 대조해야 합니다.
• 용도지역·허가 규제 점검. 계획관리·농림·보전관리지역과 성장관리계획구역, 토지거래계약 허가구역 등 각 필지별 규제를 구분해 확인해야 합니다.
• 제시외 물건 구분. 일괄매각에 포함되는 제시외 물건과 평가·매각에서 제외되는 창고·비닐하우스 4개를 현장에서 특정해야 합니다.
• 감정가 할인만으로 응찰 금지. 3회 유찰·34.3%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 목록의 지적·현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “34.3%까지 유찰”보다 중요한 건 ‘무엇을 함께 사는가’

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 5,797,496,900원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,988,542,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인의 권리 기준 실질취득은 이은광 보증금 20,000,000원을 더한 2,008,542,000원입니다.

등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하므로 거액의 미배당 채권 2,805,743,420원을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 실제 승계되는 핵심 금액은 대항력 임차인 보증금 20,000,000원입니다. 문제는 권리보다 물건의 복잡성입니다. 공장·근린생활시설·공장용지·임야 맹지·도로·지분경매가 하나의 사건에 묶여 있고, 실제 임차인도 4명입니다.

따라서 이 물건은 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라, 실질취득 2,008,542,000원을 기준으로 각 목록의 독립 가치·점유·도로·규제·환금성을 따로 쪼개 검증한 뒤 합산해야 하는 사건입니다. 권리상 거액의 후순위 담보 인수는 없지만, 선순위 임차보증금과 복합 자산 구조 때문에 단순 권리안전형으로 보기 어렵습니다.