서울남부지방법원 2026타경3219. 오류동 다숲아띠102 제2층 제201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 이범섭은 2019.11.28 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 264,000,000원입니다. 이후 윤석진의 주택임차권등기가 2023.11.15 접수됐으며, 임차보증금은 270,000,000원, 주민등록·점유개시는 2019.10.30, 최초 확정일자는 2019.10.01입니다.

이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 보증금을 인수한다”도, “확약이 있으니 완전히 안전하다”도 아닙니다. 윤석진 임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 윤석진 관련 인수액은 실질 0원으로 보되, 그 확약과 별개인 박기만의 점유관계는 따로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리

등기상 주택임차권자 윤석진은 말소기준으로 제시된 2026.01.15 강제경매개시결정보다 앞서 전입·점유했고 확정일자도 갖췄습니다. 보증금 270,000,000원에 대해 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 윤석진의 주택임차권 승계인으로서 배당받지 못한 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 이 임차인 때문에 매수인이 떠안을 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 윤석진 관련 룰상 인수액은 회차에 따라 발생할 수 있으나, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약에 따라 해당 승계분의 실질 매수인 인수는 0원으로 평가합니다. 이 확약은 박기만에게 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 294,000,000원입니다. 다만 가격 메리트를 판단할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 동일 조건 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 다숲아띠102동은 10세대, 사용승인일은 2018.08.07로 확인되며, 비교 기준 면적 43.52㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않고 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

주택도시보증공사는 명세서상 윤석진의 주택임차권 승계인입니다. 따라서 윤석진의 보증금 270,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 270,000,000원을 서로 독립된 두 임차보증금처럼 합산해 매수인 위험을 계산하면 안 됩니다. 배당표상 신청채권자 미배당액은 250,916,000원이지만, 확약 때문에 그 금액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 반영 인수를 구분

* 확약이 없다고 가정한 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액. 실제 분석에서는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 윤석진 승계분을 0원으로 봅니다. 박기만은 확약 밖이므로 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상5층입니다.
• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류동역(지하철1호선) 북서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철1호선 오류동역이 소재합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,291,000원/㎡, 토지면적은 288.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 현황도와 외부관찰을 통해 표시됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박기만 임대차 원문 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
• 확약 문구 확인. 윤석진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 중복 계산 금지. 윤석진의 보증금과 주택도시보증공사의 승계 청구를 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 마세요.
• 가격 상한은 별도 산정. 최근 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 294,000,000원을 곧 시세로 간주하지 말고 개별 호수의 거래·매물·현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태, 수리비, 실제 구조와 점유현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 인수는 아직 확정되지 않았다”

이 물건에서 가장 큰 금액인 윤석진의 보증금 270,000,000원은 겉으로 보면 강한 선순위 임차권입니다. 하지만 주택도시보증공사의 승계·포기 확약으로 해당 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 문제는 그다음입니다. 별도 임차인 박기만은 2024.06.07 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상의 상태이고, 윤석진 관련 확약의 보호 범위에도 들어가지 않습니다.

따라서 이 사건을 “확약 있으니 인수 0원”으로 단순화해서는 안 됩니다. 현재 최저가 294,000,000원의 실질취득액은 294,000,000원 + 박기만 관련 미상 인수액으로 보는 것이 안전합니다. 최근 동일 조건 실거래 비교도 확인되지 않아 가격 할인 여부까지 검증되지 않았습니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인의 금액 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.