서울남부지방법원 2026타경3238. 서울 금천구 독산동 명도힐스티지 10층 1002호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 주택임차권자 김세명입니다. 김세명은 2021.06.12 임대차계약을 맺고 2021.06.22 확정일자를 받았으며 2021.07.19 주민등록과 점유를 시작했습니다. 보증금은 291,000,000원으로, 말소기준권리인 2022.10.26 이승찬 가압류보다 전입이 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
통상 이 구조라면 신건 매각가 278,000,000원에서 집행비용 4,692,000원을 제외한 273,308,000원이 김세명 보증금에 배당되고, 보증금 잔액 17,692,000원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 김세명의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하기로 한 조건입니다. 따라서 김세명 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제10층 제1002호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로 337 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 내 10층 1002호 |
| 소유자 | 이숙희 · 2019.10.02 소유권 취득 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2019.05.14 설정됐지만 2019.07.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.26 이승찬 가압류 120,000,000원입니다. 이후 황한순 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 서울특별시 중구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, HUG는 김세명의 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세명 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.19 | 2021.06.22 | 291,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
| 도하은 | 미상 | 2026.01.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
실제 임차인은 김세명·도하은 2명입니다. 주택도시보증공사는 김세명과 별개의 제3의 임차인이 아니라 김세명의 주택임차권승계인이므로 김세명 보증금 291,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 291,000,000원을 별개의 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 김세명 보증금 | 291,000,000원 | 273,308,000원 |
| 2. 가압류 · 이승찬 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황한순 | 89,966,570원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김세명 보증금 부족분은 17,692,000원이지만, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 김세명 관련 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 김세명의 주택임차권승계인이므로 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김세명 실질 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 278,000,000원 | 17,692,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 222,400,000원 | 72,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,920,000원 | 116,370,880원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금이 매각가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 김세명 보증금은 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 위 표의 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근으로, 중로변 근린생활시설·업무시설과 일부 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 내 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1002호이며, 급배수·위생·승강기·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세장형 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지이며 동측으로 포장된 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 도하은 점유 확인. 2026.01.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 김세명 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 주택도시보증공사가 승계한 구조이므로 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 278,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 물건의 현재 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 291,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 278,000,000원이어서 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 단순 배당계산에서도 신건 기준 17,692,000원이 미배당됩니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 김세명 관련 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “보증금 291,000,000원을 떠안는 사건”이 아닙니다. 핵심 조건이 유지되는 한 현재 회차의 실질취득은 278,000,000원이며, 이후 유찰 시에도 김세명 관련 룰상 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다. 다만 별도 점유자 도하은의 현황과 확약 조건의 최종 문구를 확인해야 하고, 가격 측면에서는 별도의 시세 검증 없이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
