서울남부지방법원 2026타경3255. 강서구 화곡동 화성그랜드빌라 제3층 제302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사다은하우징이며 2022년 2월 21일 거래가 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 2023년 9월 19일 안산세무서장 관련 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 정재용의 주택임차권은 이보다 앞선 2023년 5월 17일 등기됐고, 전입 2021년 4월 23일·점유개시 2021년 4월 22일·확정일자 2021년 5월 4일이라 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.

보증금은 170,000,000원입니다. 권리순위만 보면 미배당액이 낙찰자에게 남을 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 결정적인 매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 조건이 실제 매각·말소에 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 핵심

2016년 우리은행 근저당권 95,700,000원은 2021년 4월 22일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년 9월 19일 갑구 8번 압류입니다. 정재용의 주택임차권은 그보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않습니다. 이후 2026년 1월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 정재용 1명입니다. 매각물건명세서에 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 함께 언급되지만, 이를 별도의 170,000,000원 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다. 보증기관의 승계·대위 관계는 동일 보증금 채권의 권리주체 변화로 보며, 임차보증금은 170,000,000원 한 건으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격보다 6.8% 높고, 추세도 하락

동일 면적 43.86㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 171,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 2025년 6월 거래 168,000,000원과 최근 12개월 평균 168,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 179,500,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 106.8%입니다. 전체 평균 171,500,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래는 과거 거래 대비 -4.0%의 하락 추세를 나타냅니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,500,000원 가정)

현재 회차 배당 추정에서는 임차인 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 6,187,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사 관련 금액은 별도 임차보증금을 추가한 것이 아니라 신청채권자 배당 항목입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만, 이번 매각조건은 별도

* 일반적인 선순위 대항력 임차권 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건의 원시나리오도 1회 유찰 시 29,210,400원, 2회 유찰 시 57,528,320원을 인수액으로 산정합니다. 그러나 매각물건명세서의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 판단은 그 조건이 실제 매각과 말소 과정에서 그대로 이행되는 경우에 한합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1995.10.02 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 302호입니다.
• 제시외 부분. 벽체이용 샷시조 판넬지붕의 테라스 등 약 4.5㎡가 소재하며 매각에 포함됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,962,000원/㎡, 토지면적 208.0㎡이며 서측 및 남측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 거래 표본. 확인된 동일 면적 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가는 168,000,000원이고 최근 추세는 -4.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 정재용 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정재용 1명이며 보증금은 170,000,000원입니다. 주택도시보증공사 승계를 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 가격 상한 점검. 현재 최저가 179,500,000원은 최근 12개월 실거래 168,000,000원의 106.8%입니다. 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 4.0% 낮습니다. 전체 평균 171,500,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 테라스 등 약 4.5㎡ 제시외 건물이 포함되므로 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 조건부 정리, 가격은 아직 비싸다

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 사건입니다. 실제로 일반적인 계산이라면 유찰될수록 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 신건에서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가 179,500,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 168,000,000원의 106.8%입니다. 거래 추세도 -4.0%로 하락하고 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 위험은 매각조건으로 해소될 수 있지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 입찰의 첫 번째 확인사항은 포기·말소 조건의 유지 여부, 두 번째는 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지입니다.