서울남부지방법원 2026타경3260. 금천구 독산동 제이펠리체 제3층 제304호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 고완석은 2021년 5월 매매로 이 부동산을 229,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록이 이뤄졌습니다. 임차인 황평순은 2021.07.21. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.08.31. 전입 및 점유를 시작했습니다.
말소기준권리는 2022.09.15. 강서세무서장의 압류입니다. 황평순의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 상태입니다. 원칙적인 권리구조만 놓고 보면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그 위험을 직접 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3260 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 제3층 제304호 · 사용승인일 2020.04.09. |
| 소유자 | 고완석 · 2021.05.03. 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 해소
등기부상 2020.06.12. 설정된 금천남부새마을금고 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원은 2021.01.27. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.15. 국의 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황평순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2021.08.31. / 2021.07.21. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
황평순은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구를 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만, 이 사건에서 보증금을 별도의 두 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 권리분석상 실제 임차인은 황평순 1명입니다.
③ 조건부 인수 — 숫자상 잔액과 실질 부담은 다르다
| 현재 회차 매각가 | 233,000,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 229,000,000원 |
| 예상 임차인 배당 | 228,938,000원 |
| 룰상 미배당 잔액 | 62,000원 |
| 실질 매수인 인수 | 0원 — 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
유찰 시 데이터상 룰 계산 인수액은 1회 유찰에서 46,009,600원, 2회 유찰에서 82,767,680원으로 표시됩니다. 하지만 이 금액도 같은 임차인에 대한 포기·말소 조건이 이행되는 매각이라면 실질 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 최저가가 내려갈수록 보증금 인수가 늘어나는 일반적인 대항력 임차인 구조를 그대로 적용해 실질취득액을 산정하면 안 되고, 매각 조건을 우선 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 황평순 보증금 | 229,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 62,000원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 233,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 소유자가 2021년 취득할 당시 등기상 거래가액은 229,000,000원이지만, 그것만으로 현재 시세를 대신할 수는 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문교초등학교 서측 인근으로, 주위는 단독주택과 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제3층 제304호이며 사용승인일은 2020.04.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 등기 특이사항. 민간임대주택 등록과 임차권등기가 존재하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 대항력 자체는 분명. 황평순의 2021.08.31. 전입은 말소기준 2022.09.15.보다 빠릅니다. 조건을 빼고 보면 대항력 임차인 사건입니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 자료만으로 233,000,000원이 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.06.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 관련 권리 확인. 국 및 금천구 압류가 존재하므로 배당과 말소 처리, 매수인에게 별도로 영향을 줄 항목이 없는지 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 틀린 사건
이 물건의 첫인상은 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험형입니다. 실제로 황평순의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 일반적인 경매라면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이 됩니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 그 위험을 뒤집는 조건이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되기 때문에, 현재 회차에서 계산되는 62,000원뿐 아니라 유찰 시 계산상 늘어나는 잔액도 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 승부처는 ‘대항력이 있느냐’가 아니라 포기·말소 조건이 실제 매각조건대로 적용되는지 확인하는 것입니다. 반면 가격은 별개입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 233,000,000원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
