의정부지방법원 2025타경71468. 경기도 남양주시 별내면 청학리 443-8 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 감정 이용상태는 1~3층 모두 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층이며 사용승인일은 2020.06.08입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 동일한 1,395,051,720원으로 신건입니다.
등기 흐름의 기준점은 2020.09.16 설정된 별내농업협동조합의 채권최고액 1,008,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2025.04.02 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내면 청학리 443-8 · 경기도 남양주시 별내면 청학로 89 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~3층 공히 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 · 사용승인일 2020.06.08 |
| 소유자 | 이동열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,395,051,720원 / 1,395,051,720원 (신건) |
| 청구액 | 908,420,068원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.16 별내농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 별내새마을금고 근저당권 2건은 2020.09.16 이미 말소됐고, 2020년의 가압류 2건도 각각 해제·집행취소로 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 서순선 근저당권, 퍼스트철강·정민스틸 가압류, 국민건강보험공단·국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임대·점유 — 신고된 임차인은 없지만 점유관계는 미상
등기·배당 계산상 별도의 임차인 보증금 인수는 반영되어 있지 않고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대 및 점유관계는 미상”이라고 되어 있습니다. 따라서 임차인 없음으로 단정하기보다 현장 점유자·사업자등록·임대차관계를 매각기일 전 원본 자료와 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,395,051,720원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 대지·토지와 근린생활시설 이용이 결합된 물건이므로, 실제 응찰 전에는 토지와 건물의 개별 가치 및 주변 근린생활시설 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
회차별 배당 시나리오만 보면 현재 신건과 1회 유찰 시에는 채권총액 1,049,235,548원이 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 2회 유찰 시 매각가 892,833,100원에서는 채권자 미배당이 167,730,779원 발생합니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 어느 회차든 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,395,051,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,350,517원 |
| 1. 근저당 · 별내농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서순선 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 퍼스트철강 주식회사 | 5,608,232원 | 5,608,232원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 정민스틸 | 5,627,316원 | 5,627,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 329,465,655원 |
집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 채권총액 1,049,235,548원은 현재 회차 가정에서는 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1~3층 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설이 되어 있습니다.
- 입지. 별내초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 255.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,121,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로 등’으로 이용 중입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정서상 임대 및 점유관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 영업·임대관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당과 소유자 잔여액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 공부상 ‘대’이지만 현황 ‘도로 등’으로 이용 중인 토지의 위치와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항과 입찰 이후 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 1,395,051,720원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금·점유 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 확인할 것은 남아 있다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.16 별내농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린생활시설로 이용되는 물건에서 임대·점유관계가 미상이고, 국세·지방세 압류가 존재하며, 실거래 비교 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 소멸 구조는 양호하나, 세금·점유·가격 검증 전에는 신건 응찰을 서두르기 어렵다”입니다.
