서울남부지방법원 2026타경3317. 강서구 화곡동 다안빌라트 202동 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 38.62㎡이고 건축물현황도면상 방2·거실·주방·다용도실·욕실·발코니·현관 구조입니다. 현 소유자 서예찬은 2022년 3월 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 278,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 이준표의 임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.03.17, 확정일자는 2022.03.18, 전입·점유개시는 2022.04.04이고 보증금은 275,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 비엔케이캐피탈 가압류는 2023.02.08이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 이 사건에는 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별한 확약 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 870-13 다안빌라트 제202동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 38.62㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 · 주방 · 다용도실 · 욕실 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 서예찬 · 2022.03.15 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.02.08 비엔케이캐피탈 가압류입니다. 이보다 앞선 2022.04.04에 이준표가 전입·점유를 시작했으므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 275,000,000원이고 확정일자 2022.03.18, 배당요구도 있어 우선변제권 역시 인정되는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가 미배당 보증금이 생길수록 매수인 인수 위험이 커집니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준표 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.03.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 기재 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 299,000,000원
다안빌라트201동202동의 실거래는 총 8건이 확인되며, 이 중 최근 12개월 표본은 4건입니다. 전체 8건 평균 251,283,750원보다도 현재 최저가는 높지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.97㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 38.62㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 38.62㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.05 | 38.62㎡ | 4 | 224,270,000원 |
| 2024.07 | 38.62㎡ | 5 | 246,000,000원 |
| 2023.01 | 37.97㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 38.62㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 38.62㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 242,317,500원 |
가격 판단의 기준이 되는 최근 12개월 평균은 242,317,500원이고 최신 거래는 270,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 299,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 123.4%입니다. 동시에 최근 12개월 가격은 그 이전 거래군보다 -6.9% 낮은 흐름입니다. 즉 시장이 하락한 상태에서 경매 최저가가 최근 시세보다 높은 구조이므로, 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 임차인 이준표 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 20,780,197원 | 19,014,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 23,701,021원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,020,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 5,938,748원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 299,000,000원에서는 이준표 보증금 275,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 배당표 자체에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 275,000,000원 청구는 임차권 승계 관계가 명시된 신청채권으로, 실제 임차인 보증금과 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 299,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 239,200,000원 | 39,948,800원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 191,360,000원 | 87,119,040원 | 실질 인수 0원 |
1회·2회 유찰 시 시나리오 데이터에는 대항력 임차인의 미배당액이 각각 39,948,800원, 87,119,040원으로 계산됩니다. 그러나 이준표 및 임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약 이행을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대 건부지로 이용되고 있습니다. 2016.06.10 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 물건입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 비교적 근거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규모·거래. 다안빌라트201동202동은 29세대이며 확인된 실거래는 8건, 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래군 대비 -6.9%입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 남서측으로 약 6~8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)와 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건과 적용 대상을 그대로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 구분. 이준표의 보증금은 275,000,000원이며, 주택도시보증공사는 임차권승계 관계로 기재된 신청채권자입니다. 같은 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
- 국세·지방세 배당 영향. 강서구·국민건강보험공단·남동구 압류가 있고, 당해세에 해당하는 금액은 선순위 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당표의 후순위 지급액은 변동될 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 8건 평균 251,283,750원보다 최근 12개월 평균 242,317,500원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가의 최근 평균 대비 비율은 123.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 흐름이 이전 거래군보다 -6.9%이므로, 과거 278,000,000원 거래나 전체 평균만 근거로 현재 299,000,000원을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 인도 상태와 임차권등기 말소 이행 절차를 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 부담스럽습니다. 실제로 이준표는 말소기준 2023.02.08보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 하지만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이준표와 그 승계 관계에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현 회차가 매력적인 가격은 아닙니다. 최저가 299,000,000원은 최근 12개월 평균 242,317,500원의 123.4%이고, 최신 거래 270,000,000원도 웃돕니다. 시장 흐름 역시 -6.9%입니다. 다세대·도시형생활주택 29세대 규모라는 물건 특성까지 감안하면, 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 현 단계의 결론은 “권리 조건 확인 후 통과 가능, 신건 가격은 보류”입니다.
