서울중앙지방법원 2025타경102818. 서울 관악구 봉천동 한일빌라 지하층 101호, 전용 39.26㎡ 다세대주택입니다. 등기부에서 현재 소유자는 이승현이고 2022년 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 남아 있는 등기 가운데 말소기준은 2025.04.07 광명시 압류이지만, 핵심은 그보다 훨씬 앞선 2022.04.19에 전입·점유를 시작한 임차인 주원우입니다. 확정일자는 2022.03.28이고 주택임차권등기는 2024.07.15에 이뤄졌습니다.

주원우의 임차보증금은 110,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료 구조이며, 매각물건명세서에도 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 그 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격분석 기준은 59,392,000원의 최저가가 아니라 최저가 + 미배당 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

현재 권리분석의 기준점은 2025.04.07 광명시 압류입니다. 그 다음의 관악구 압류와 2025.05.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주원우는 2022.04.19 전입·점유했고, 2024.07.15 주택임차권등기까지 마쳤으므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액이 남아 매수인에게 승계되는 권리입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 별도의 보증기관 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차인 주원우와 이 사건의 신청채권자 주원우가 동일인으로 표시되어 있어, 임대차 관계와 경매신청채권의 법적 성격은 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 동일인이라는 이유만으로 임차권을 배제해서 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 비교 — 5,939만원이 아니라 약 1.115억으로 시세를 봐야 한다

한일빌라 전용 39.26㎡의 비교 가능한 실거래는 2022.01 지하층 125,000,000원 1건입니다. 전체 실거래 평균·최고·최저도 모두 125,000,000원입니다. 최저가만 비교하면 실거래의 47.5%에 불과해 매우 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 인수를 포함한 현재 회차 실질취득 111,469,056원은 이 거래가의 약 89.2%입니다.

즉 최저가와 실거래의 격차가 그대로 매수인의 가격 메리트가 되는 물건이 아닙니다. 실질취득 기준으로는 125,000,000원보다 약 10.8% 낮은 수준이지만, 비교 표본이 2022.01의 단 1건이고 8세대 규모의 지하층 다세대라는 점을 감안하면 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,392,000원 가정)

현재 회차 예상에서는 임차보증금 중 57,922,944원이 배당되고 52,077,056원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 같은 110,000,000원을 서로 다른 사람의 채권처럼 중복 합산해서 판단하면 안 됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 지하층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트조 3층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·내장타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 입지. 인헌고등학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 후면 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 낙성대역이 있습니다.
• 도로·토지. 북서측으로 폭 8미터 내외 포장도로와 접하며 토지면적은 244.0㎡, 공시지가는 3,973,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 한일빌라는 총 8세대이고 1991.05.16 준공됐으며, 확인되는 동일면적 실거래가 2022.01 한 건뿐입니다. 지하층·소규모 공동주택 특성상 매각가격과 재매각 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 59,392,000원에 인수예상액 52,077,056원을 더한 111,469,056원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
• 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 5회·6회 유찰 시에도 미배당 임차보증금이 증가해 실질취득은 111,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
• 임차권 원본 확인. 주원우의 임대차계약일자 2022.03.25, 확정일자 2022.03.28, 전입·점유 2022.04.19, 임차권등기 2024.07.15 및 보증금 110,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 주원우와 신청채권자 주원우가 동일인으로 표시됩니다. 경매신청채권과 보증금반환채권의 관계를 신청서·채권계산서·임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
• 세금·배당 변동 확인. 광명시·관악구 압류가 존재하므로 당해세를 포함한 조세채권의 실제 우선순위와 금액에 따라 임차인 미배당액이 변동될 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장성 확인. 지하층 101호이므로 내부상태·채광·습기·누수·점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “59,392,000원 낙찰”이 아니라 “111,469,056원 취득”

이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 59,392,000원이 아니라 실질취득 111,469,056원입니다. 주원우의 보증금 110,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차에서는 배당 후 남는 52,077,056원을 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 증가해 총취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

비교 가능한 동일면적 지하층 실거래는 2022.01의 125,000,000원 한 건이고, 현재 실질취득은 그보다 약 10.8% 낮습니다. 그러나 4회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 지하층, 제한적인 실거래 표본, 그리고 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 확인 과제가 겹칩니다. 따라서 최저가 할인율 47.5%를 가격 메리트로 받아들이기보다, 인수보증금을 포함한 약 1.115억원을 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.