서울중앙지방법원 2025타경102818. 서울 관악구 봉천동 한일빌라 지하층 101호 다세대주택입니다. 소유자는 이승현이고, 2022.04.20. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.07. 광명시 압류입니다. 이후 관악구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 먼저 성립한 임차권입니다.
임차인 주원우는 임대차계약일 2022.03.25., 확정일자 2022.03.28., 주민등록·점유개시 2022.04.19.이고 보증금은 110,000,000원입니다. 2024.07.15. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제도 받지만, 배당으로 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-41 지하층101호 · 서울특별시 관악구 인헌12길 37 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 39.26㎡ · 지하층 101호 |
| 소유자 | 이승현 · 2022.04.20. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 47,513,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주원우 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.04.07. 광명시 압류입니다. 그러나 임차인 주원우의 전입·점유는 2022.04.19., 임차권등기는 2024.07.15.로 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임대차보증금반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주원우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.04.19 / 2022.03.28 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 표면 38% 할인, 실질은 전혀 다르다
한일빌라 동일 면적 39.26㎡의 확인되는 실거래는 2022.01 125,000,000원 1건입니다. 감정가는 145,000,000원이고 현재 최저가는 47,513,000원으로, 표면적으로는 실거래 기준 38.0% 수준입니다. 하지만 이 비율은 선순위 임차인 인수를 빼고 계산한 숫자라 실제 가격 메리트를 그대로 나타내지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 39.26㎡ | 지하층 | 125,000,000원 |
이 사건에서는 현재 낙찰가 47,513,000원보다 보증금 110,000,000원이 더 중요합니다. 정확히는 현재 회차에 낙찰가 47,513,000원과 인수 63,742,234원이 함께 발생하고, 유찰이 더 진행되면 최저가는 내려가지만 인수액이 더 늘어납니다. 따라서 실질취득은 보증금 수준에 수렴하며, 비교 기준도 47,513,000원이 아니라 약 110,000,000원이어야 합니다.
③ 유찰이 반복돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 47,513,000원 | 46,257,766원 | 63,742,234원 |
| 6회 유찰 시 | 38,010,400원 | 36,926,213원 | 73,073,787원 |
| 7회 유찰 시 | 30,408,320원 | 29,460,970원 | 80,539,030원 |
표처럼 유찰될수록 최저가는 47,513,000원 → 38,010,400원 → 30,408,320원으로 내려가지만, 인수액은 63,742,234원 → 73,073,787원 → 80,539,030원으로 커집니다. 바로 이 구조 때문에 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,234원 |
| 1. 임차인 주원우 보증금 | 110,000,000원 | 46,257,766원 |
| 2. 경매개시결정 · 주원우 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 46,257,766원만 배당되고 63,742,234원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 위험입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌고등학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 후면 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 낙성대역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물 내 지하층 101호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 244.0㎡, 공시지가 3,973,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 8세대, 1991.05.16. 준공, 지하층이라는 특성과 이미 5회 유찰된 이력을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 63,742,234원의 미배당 보증금 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 각각 73,073,787원·80,539,030원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 주원우의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 주원우와 경매신청 채권자가 동일인으로 표시된 점은 계약·송금·점유자료를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 재확인. 동일 면적 확인 거래가 2022.01 125,000,000원 1건이므로 주변 다세대와 지하층 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 지하층의 채광·습기·누수·환기 상태와 실제 점유·명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “47,513,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 145,000,000원이 5회 유찰되어 47,513,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 110,000,000원이 남아 있기 때문에 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서는 임차인이 46,257,766원을 배당받고 나머지 63,742,234원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조입니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 33%까지 떨어진 초저가 물건”이 아니라, 실질취득이 보증금 110,000,000원 안팎으로 고정되는 선순위 임차권 인수형입니다. 확인되는 실거래 125,000,000원과 비교하면 가격 여지는 있지만, 그 거래가 2022.01의 단 1건이고 물건 자체도 1991.05.16. 준공의 지하층 다세대이며 5회 유찰됐다는 점을 무시할 수 없습니다. 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수보증금, 가격 판단의 핵심은 실질취득 기준입니다.
