최저가 9,280만원이 아니라 ‘실질취득 1.12억’을 봐야 한다 — 봉천동 한일빌라 지하 101호

서울중앙지방법원 2025타경102818. 관악구 봉천동 한일빌라 지하층 101호, 면적 39.26㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이승현은 2022년 1월 1일 매매를 원인으로 거래가 125,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 4월 20일 접수됐습니다. 이후 임차인 주원우가 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마친 뒤 같은 금액을 청구하며 강제경매를 신청한 구조입니다.

권리분석의 핵심은 2025년 4월 7일 광명시 압류보다 앞선 을구 8번 주택임차권입니다. 임차인은 2022년 4월 19일 전입·점유를 시작했고 2022년 3월 28일 확정일자를 받았습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료이며, 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액이 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

1991년·1995년 설정된 근저당은 각각 1999년과 2001년에 말소됐고, 2002년·2004년 설정된 조흥은행 근저당 2건도 2022년 1월 10일 함께 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당들은 현재 매수인이 인수할 현존 권리가 아닙니다. 실제 인수 판단의 중심은 말소기준인 2025년 4월 7일 광명시 압류보다 먼저 등기된 주원우의 주택임차권입니다. 이후 관악구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 가격 비교 — 최저가 74.2%가 아니라 실질취득 89.7%

한일빌라 동일 면적 39.26㎡의 확인 거래는 2022년 1월 125,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 92,800,000원만 나누면 비교 거래가의 74.2%로 보이지만, 임차보증금 미배당액을 포함한 실질취득액은 112,070,400원으로 비교 거래가의 89.7%입니다.

실질취득액은 2022년 거래가보다 12,929,600원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022년 1월의 단 1건뿐이고, 본건은 8세대 규모의 1991년 준공 다세대주택 지하층입니다. 따라서 89.7%라는 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 19,270,400원은 매수인이 인수합니다. 표의 과거 근저당 4건은 등기부상 1999년·2001년·2022년에 말소된 이력으로 현존 인수권리로 계산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인헌고등학교 남서측 인근이며, 소규모 공동주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 후면 주거지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 낙성대역이 소재합니다.
• 건물. 1991년 5월 16일 준공된 8세대 한일빌라로, 철근콘크리트조 3층 건물 내 지하층 101호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,973,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층·8세대 규모·1991년 준공이라는 조건에 더해 확인 거래가 2022년 1건뿐이고 현재 2회 유찰 상태여서 매수층과 가격 검증이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준 입찰가 92,800,000원에 인수액 19,270,400원을 더한 112,070,400원을 총취득원가의 출발점으로 보세요.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 최저가는 59,392,000원까지 내려가지만 인수액이 52,077,056원으로 늘어 실질취득은 111,469,056원입니다.
• 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 경위, 확정일자 자료와 현재 보증금 반환채권 잔액을 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 주원우인 만큼 경매기록과 배당요구 내용을 함께 확인하세요.
• 임차권 말소 조건 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 8번 임차권등기는 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도 협의나 인도명령이 필요한지를 현장에서 확인하세요.
• 지하층 현장 점검. 채광·환기·누수 여부와 내부 상태를 직접 확인해 수리비와 실제 사용 가능성을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 매각기일 관련 법원 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총취득액은 거의 그대로”

이 물건의 핵심은 최저가 92,800,000원이 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당액 19,270,400원을 매수인이 인수합니다. 실질취득액은 112,070,400원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 111,000,000원대에 머무릅니다.

실질취득액은 2022년 1월 거래가 125,000,000원의 89.7%지만, 해당 거래는 단 1건이고 본건은 지하층·소규모 다세대·2회 유찰 물건입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 검증 과제도 남습니다. 최저가에는 할인처럼 보이는 숫자가 있지만, 실질취득 기준 할인 폭은 제한적입니다. 권리관계와 보증금 잔액을 원본으로 확인한 뒤, 지하층의 환금성까지 반영한 가격에서만 접근할 사건입니다.